Статья для широких масс. Собственно по бухгалтерской отчетности девелопера что-то понять как гадание на кофейной гуще. Важно наличие хат, скорость продажи этих хат и рентабельность, чего в бухгалетском отчете о прибыли и убытках и балансе нет. Про заемные средства - сначала начинается строиться дом, затем в нем (когда дорастает до 2-3 этажа и начинает одобряться банками) продаются квартиры по ипотеке. Ипотечников в ПК примерно 80%. .е. есть лаг между началом стройки и продажами. Легкие сиюминутные деньги сейчас мне кажется дешевле долгих в 2014-2015 году. Если бы думали о банкротстве, никто бы заемные средства не гасил.
Цитирую: Краткосрочные заёмные обязательства на конец отчетного года составляют 1 214 629 тыс. руб. Краткосрочные заёмные обязательства на конец предыдущего года - 625 864 руб. Иначе говоря, застройщиком на короткий срок были взяты в займы 600 млн. руб, которые необходимо было отдать в этом же году.
Смешной анализ... Если с продажи хат деньги идут на погашение кредитов, причем здесь краткосрочные займы?
Я не PR менеджер застройщика явно, многие вещи в статье за уши притянуты...
На самом деле еще нужно учесть в каком состоянии у нас банковский сектор находился последние 2-3 года из-за санкций (запрет на внешние заимствования) ... поэтому ничего сверхястественного здесь нет
Все крупные строительные и инвестиционные компании в России за этот период искали нормальный источник кредитования ...
Московский дольщик
Вся правда о долевом строительстве и недвижимости. Ответим бесплатно на любые вопросы
Анализ ЖК «Пятницкие кварталы» АО «Саб-Урбан» (ранее ЗАО «Саб-Урбан»)
Застройщик: АО «Саб-Урбан» (ранее ЗАО «Саб-Урбан»)
Объект: ЖК «Пятницкие кварталы» Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово.
Актуальность: на 04.02.2017 г.
Информация о застройщике:
Застройщиком проекта является девелопер «Вектор Инвестментс», который занимается инвестированием в жилую, загородную и коммерческую недвижимость в Подмосковье. В настоящий момент он осуществляет комплексное освоение территории Истринской долины, а также ведёт строительство домовладений в окрестностях Звенигорода. Однако непосредственным застройщиком ЖК «Пятницкие кварталы» является компания АО «Саб-Урбан» (ОГРН 5077746768204, ИНН 7718643875), созданная 08.05.2007г. и в настоящее время зарегистрированная по адресу: 143442, Московская область Красногорский район, деревня Сабурово, ул. Парковая, д. 4, пом. 376 . Уставный капитал общества составляет 50 000,00 руб. Генеральным директором АО «Саб-Урбан» является Бадаев Дмитрий Николаевич. Акционерами компании являются ОАО «Фирма «Реновация» и AGROHOLDINGS LIMITED.
Согласно данным ФНС России АО «Саб-Урбан» за последний год не публиковало сообщений о принятии решений о ликвидации, реорганизации, об уменьшении уставного капитала, а также иных решений, которое оно обязано публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации. Юридическое лицо присутствует по адресу своего местонахождения, по состоянию на 01.01.2017 не имеет превышающую 1000 рублей задолженность по уплате налогов, которая направлялась на взыскание судебному приставу-исполнителю, и представляет налоговую отчетность.
В отношении застройщика отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
АО «Саб-Урбан» отсутствует в перечне застройщиков, нарушивших нормативы финансовой устойчивости (по состоянию на 3 квартал 2016г.), а также в реестре проблемных застройщиков.
В отношении руководителя Бадаева Д. Н. отсутствуют сведения о судимости за преступления в сфере экономики, а также сведения в реестре дисквалифицированных лиц, фактов невозможности его участия или руководства в организации в судебном порядке не установлено.
Бадаев Д. Н. с 15.04.2008г. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРНИП 308770000215582), основным видом деятельности которого является подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества.
Также Бадаев Д. Н. выступает в качестве учредителя и/или участника и/или руководителя в примерно двух десятках других организаций, в частности:
- участником ООО «Фирма Композиция», созданного 09.09.2002г., основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий;
- генеральным директором ООО «Вектор Инвестментс», созданного 23.03.2005г., основной вид деятельности – покупка и продажа земельных участков;
- участником ООО «Вектор Сервис», созданного 27.09.2011г., основной вид деятельности – управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе;
- учредителем ООО «Вектор Сервис ИД», созданного 28.05.2015г., основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий;
- учредителем ООО «Вектор Хоум», созданного 28.05.2015г., основной вид деятельности – деятельность прочего сухопутного транспорта по регулярным внутригородским и пригородным пассажирским перевозкам;
- участником ООО «Истра-парк», созданного 19.02.2009г., основной вид деятельности – деятельность санаторно-курортных организаций;
- участником и генеральным директором ООО «Истра курорт», созданного 28.08.2012г., основной вид деятельности – деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания;
- участником и генеральным директором Дачного потребительского кооператива «Лэйк Клаб», созданного 17.05.2012г., основной вид деятельности – Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе;
- учредителем ООО «УК ВЭРС», созданного 12.12.2014г., основной вид деятельности – забор, очистка и распределение воды.
Подсудность по месту нахождения объекта и застройщика: Красногорский городской суд Московской области. По данным официального сайта суда http://krasnogorsk.mo.sudrf.ru/ в отношении застройщика возбуждено более 300 гражданских дел, примерно 50 из них находятся в стадии рассмотрения. Согласно банку данных судов общей юрисдикции города Москвы в отношении застройщика возбуждено около 140 гражданских дел, примерно 10 из них находятся в стадии рассмотрения. Исходя из категории дел, к которым они отнесены, полагаем, что все дела связаны с взысканием неустойки.
По данным картотеки дел Арбитражных судов (http://kad.arbitr.ru/) в 2013 году застройщик был привлечён к административной ответственности за невыполнения требований Главного управления Государственного строительного надзора Московской области в предписанный срок, наложен штраф в размере 50 000руб., в 2014 году к застройщику были предъявлены требования об уплате услуг связи на сумму около 90 000руб., которые были погашены добровольно, в 2016г. было рассмотрено одно дело о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры.
Дела о банкротстве в отношении застройщика отсутствуют.
Что касается исполнительных производств, по базе ФССП http://fssprus.ru/iss/ip поиск по названию и адресу застройщика выдаёт 15 исполнительных производств на общую сумму 979 666,92руб. Все дела являются свежими, были возбуждены в декабре 2016г. и в январе 2017 года, что с учётом количества судебных исков к застройщику, говорит о том, что исполнительные листы оплачиваются.
Информация о проекте
Документация, связанная с данным проектом, размещена на следующих сайтах:
ЖК «Пятницкие кварталы»
В нарушение новых требований законодательства, вступивших с 1 января 2017 года, застройщик не опубликовал на своём сайте:
- заключение экспертизы проектной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проект договора участия в долевом строительстве.
Строительство ЖК «Пятницкие кварталы» ведётся по адресу: Московская область, Красногорский район, сельское поселение Отрадненское, вблизи дер. Сабурово
Жилищный комплекс аккредитован в следующих банках:
ПАО Сбербанк, ВТБ 24 (ПАО), АО «КБ ДельтаКредит».
Способ обеспечения обязательств:
Залог земельного участка, собственником которого является застройщик
Договор с ООО «Региональная страхования страховая компания» от 22.10.2015г. и с ООО «СК «Респект» от 21.10.2015г. страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Сведения об условиях и сроке действия договоров отсутствуют.
Схема продажи
Продажи квартир ведутся как путём заключения ДДУ непосредственно с застройщиком, так и на основании договоров уступки прав требования. Образец договор участия в долевом строительстве на сайте застройщика не размещён, однако в нашем распоряжении имеется несколько экземпляров. По нашему мнению ДДУ содержит в себе обязательные условия, однако содержат положения, ущемляющие права дольщиков, а именно:
- в нарушение ч. 1 ст. 155 Жилищного Кодекса России пунктом 4.1.6 ДДУ установлена обязанность дольщика по оплате коммунальных услуг за 3 месяца вперёд, а также оплата вывоза крупногабаритного мусора в соответствии с расчётом управляющей организации;
- пунктом 8.1. ДДУ установлена исключительная подсудность разрешения споров – Красногорский городской суд МО.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Отметим ещё некоторые моменты условий ДДУ:
- чёткое указание на срок передачи объекта долевого строительства;
- пунктами 3.2 и 3.3. ДДУ предусмотрено, что при изменении фактической площади квартиры по сравнению с проектной более, чем на 1 кв.м., производится перерасчёт стоимости квартиры;
- пунктом 4.2.3 ДДУ установлена обязанность получить согласие от застройщика на заключение договора уступки.
Сроки строительства
Проектом предусмотрено строительство 27 жилых домов.
Первая очередь строительства: дома 1 -12;
Вторая очередь строительства: дома 17-30.
В отношении каждого корпуса установлен свой срок сдачи дома. В настоящий момент в отношении 12 корпусов получено разрешение на ввод в эксплуатацию, однако информация на сайте застройщика является неполной, например, до сих пор нет информации о продлении разрешения на строительство 13 дома корпусов 3 и 4 (согласно опубликованной проектной декларации от 31.10.2016г. разрешение на строительство этих корпусов закончилось 27 ноября 2016 года).
Строящиеся корпуса планируются к сдаче в 2017 и 2018 гг.
Обращаем Ваше внимание! Несмотря на изменение сроков окончания строительства, публикуемых в Проектной декларации, участнику долевого строительства необходимо ориентироваться на дату, указанную в качестве срока передачи квартиры, в договоре участия в долевом строительстве. Просрочка передачи квартиры, а значит и право требования неустойки, начинается со следующего дня после этой даты.
Сведения о проведении аудиторской проверки бухгалтерской отчётности за 2015 год отсутствуют.
Согласно данным проектной декларации финансовый результат на 31 октября 2016 года следующий:
Прибыль – 209 752 000 руб.
Убыток – 0 руб.
Кредиторская задолженность – 7 121 272 000 руб.
Дебиторская задолженность – 1 472 482 руб.
Таким образом, застройщик показывает финансовую устойчивость.
Вывод: Учитывая вышеизложенное, есть достаточные основания полагать, что в настоящее время денежные средства на счетах у застройщика имеются, и можно дать положительный прогноз взыскания неустойки по исполнительному листу. Вместе с тем, полагаем, что не стоит затягивать с началом процесса и стоит подавать исковое заявление в ближайшее время.
