Просрочка ДДУ и неустойки

[Angely_Sky]

Добавлю к сказанному выше: после наступления срока передачи квартиры (а просрочка образуется со следующего дня, т.е. 29 февраля) Вы направляете претензию с требованием передать Вам квартиру, а не просто уведомление о готовности к приемке. Застройщиком нарушено договорное обязательство по передаче квартиры в определенный срок, соответственно, Вы требуете от застройщика исполнения обязательства по ДДУ.
Если застройщик нарушил и иные обязательства (не направил Вам уведомление о завершении строительства или уведомление о переносе сроков, нарушил срок сдачи объекта в эксплуатацию), то об этих нарушениях также указывайте в претензии.

Анна, добрый вечер.
Я из 11к1, уведомление о переносе сроков нам приходило. Все равно надо писать претензию? Если да, то подскажите пожалуйста, где можно найти пример такой претензии?

Заранее спасибо,

---

kydr,
переписку между сторонами необходимо вести обязательно, суды обращают внимание на факт заинтересованности с Вашей стороны и вопросы задают представителю
если будете просто сидеть и ждать, а потом примете квартиру, то внутреннее убеждение судьи какое будет?
уведомление о готовности принять квартиру отправляйте как до наступления срока передачи квартиры, так и после
структура документа указана на странице здесь http://pkvartal.ru/showthread.php?tid=782&page=11
пользуйтесь

Жанна, добрый вечер.
Не логично ли сразу направлять претензию, а не уведомление о готовности принять квартиру, учитывая тот факт, что застройщик уведомил нас о переносе сроков выдачи ключей на 5 месяцев? Я из 11к1.
А то как же мы можем быть готовы принять то, что мы знаем, сдастся не ранее 31.07.2016 года?

Заранее спасибо за ответ,)

[Гуд Эстейт Консалтинг]

В Вашем случае лучше ответить на уведомление о переносе сроков окончания строительства и передачи объекта, а не писать претензию с требованием передачи квартиры либо уведомление о готовности принять объект.
Требовать передать квартиру, зная что застройщик продлил срок строительства, на мой взгляд, нелогично, и многие суды обращают на эти нюансы внимание.
В своем ответе нужно отразить:
во-первых, что подписание дополнительного соглашения к договору о переносе срока передачи квартиры не является Вашей обязанностью, но Вы готовы рассмотреть предложение застройщика;
во-вторых, что перенос срока окончания строительства и передачи квартиры поставил Вас в затруднительное положение, что Вы в связи с этим понесете убытки (например, аренда квартиры, выплата кредита).
и резюмируйте, что Вы подпишите доп соглашение при условии выплаты застройщиком Ваших убытков либо определенного размера компенсации (все договоренности должны быть отражены в доп соглашении).
Застройщик, скорее всего, не согласится на это, либо предложит мизерную компенсацию.
Но если Вы потом примете решение взыскивать неустойку за просрочку, Ваш ответ, содержащий выражение Вашей готовности принять условие застройщика о переносе передачи квартиры с выплатой разумной компенсации, очень пригодиться.

[Жанна]

Жанна, добрый вечер.
Не логично ли сразу направлять претензию, а не уведомление о готовности принять квартиру, учитывая тот факт, что застройщик уведомил нас о переносе сроков выдачи ключей на 5 месяцев? Я из 11к1.
А то как же мы можем быть готовы принять то, что мы знаем, сдастся не ранее 31.07.2016 года?

Заранее спасибо за ответ,)

Здравствуйте.
Если Вы получили от застройщика уведомление (или просто письмо) о переносе срока передачи объекта долевого участия (Квартиры или кладовки), то необходимо сначала направить ответ на полученное уведомление или письмо. Застройщику тогда необходимо к письму о переносе срока передачи квартиры приложить и дополнительное соглашение. В письме укажите, что не согласны подписывать, предложенное в редакции застройщика, дополнительное соглашение и что это Ваше право подписать дополнительное соглашение или нет, обязанности такой у Вас в соответствии с действующим законодательством нет.
В письме необходимо указать и фактические обстоятельства, которые у Вас произошли или произойдут, например, Вы вынуждены снимать по договору найма жилого помещения квартиру или комнату в квартире, Вы вынуждены и повышенные проценты выплачивать по кредиту, если у Вас ставка по кредиту после получения Вами собственности меняется (заранее посмотрите, что в кредитном договоре указано), можете также дополнить, что перенос срока передачи квартиры повлияет на что... (укажите все имеющиеся фактические обстоятельства, которые произошли или произойдут в будущем).
Вы можете указать в письме, что готовы подписать предложенное дополнительное соглашение застройщиком, но при условии, что в дополнительном соглашении будет указана определенная сумма компенсации и/или возмещения всех Ваших убытков.
В дополнительном соглашении обязательно необходимо указать и срок выплаты компенсации и/или Ваших убытков со стороны Застройщика, чтобы не получилось потом, что суммы указаны, а срока выплаты нет.
Обычно застройщики на такие предложения дольщиков вообще не идут.
На моей практике 1 единственный застройщик пошел на досудебное урегулирование споров с жителями (сейчас он уже не работает в области строительства, но обязательства выполнил перед жителями, и дом достроил, и выплату осуществил всем).

Если Вы не получали от застройщика уведомление о переносе срока передачи объекта долевого участия, то направьте застройщику требование о передачи Вам квартиры и исполнения условий договора дду, обязательно необходимо указать и соответствующие нормы права, номера пунктов договора дду.

Относительно уведомления о готовности принять квартиру, то его можно направить застройщику и после переноса срока передачи Вам квартиры, т.е. после 31.07.2016 г.

После 31.07.2016 г. Вы уже можете смело направлять и уведомление о готовности принять Вами объект долевого строительства и немного подождав, чтобы неустойка набежала, и претензию о взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

В общем, в зависимости от ситуации, как ситуация развивается, те документы составляются и направляются

[Юридический центр Advisor]

Анна, добрый вечер.
Я из 11к1, уведомление о переносе сроков нам приходило. Все равно надо писать претензию? Если да, то подскажите пожалуйста, где можно найти пример такой претензии?
Заранее спасибо,

На уведомление о переносе сроков и предложение подписать доп. соглашение в редакции застройщика (если оно приложено) Вы можете ответить, указав, что не согласны на перенос сроков и подписание доп. соглашения, поскольку подписывая ДДУ, рассчитывали на своевременное исполнение обязательств застройщика и передачу квартиры в срок, указанный в ДДУ.
Также можете сослаться на п. 1, п. 2 ст. 450 ГК РФ, которыми предусмотрено, что изменение договора осуществляется только по соглашению сторон или по решению суда. Кроме того, укажите, что застройщик не предложил Вам никакой компенсации за нарушение обязательства, в связи с чем Вы также отказываетесь подписывать доп. соглашение в предложенной застройщиком редакции.
После направления ответа об отказе переносить срок передачи квартиры Вы ждете наступления указанного в ДДУ срока передачи Квартиры и уже тогда направляете застройщику претензию с требованием передать Вам квартиру либо сообщить о причинах просрочки и планируемых сроках передачи квартиры.

[SergB]

Заранее спасибо

Вам уже три юриста ответили.
Я отвечу немного иначе. Прежде чем вступать в переписку с застройщиком по такой щекотливой теме как подписание доп. соглашения и возможная компенсация, необходимо понимать, что Ваш ответ будет изучаться с противоположной стороны и обязательно будет представлен суду, если Вы обратитесь в суд с требованием о взыскании неустойки.
Именно поэтому Ваше письмо должно быть безупречно, и не позволять застройщику использовать его в свою пользу. Если не уверены в этом, то можете вообще не отвечать. А лучше всего, не вступая в полемику с застройщиком, как бы игнорируя полученную от него «радостную новость», напишите коротко, что по ДДУ срок передачи квартиры такой-то, что ВЫ интересуетесь причинами несоблюдения положения ДДУ о сроках и просите сообщить когда будет передан Вам объект долевого строительства, потому что Вы планировали въехать через 2 месяца после истечения срока на передачу квартиры (за 2 мес. как раз сделали бы ремонт), что уже присмотрели сад и школу для детей (поставили их на очередь в сад, записали в школу), прошли собеседование у работодателя ближе к дому (Пятницким кварталам) и пр., а теперь все Ваши планы летят в тартарары.

И ни в коем случае не пишите в своем письме за какую сумму от неустойки Вы будете готовы подписать доп. соглашение. Или пишите размер неустойки в полном объеме или ничего не пишите, не играйте на понижении. Если от застройщика получите письменное предложение об оплате Вам конкретной суммы (менее неустойки) в качестве компенсации, не отвечайте на него письменно. Это касается и электронной переписки. Только устно, например по телефону, сообщите, согласны или нет. Потому что, если застройщик передумает или у Вас что-то с ним не срастется, и Вы не получите обещанных (предполагаемых Вами) денег, то в суде эта сумма, озвученная в одном из писем, которая вряд ли будет большой, может стать верхней планкой взыскания судом в Вашу пользу. Потому что суд может посчитать, если Вы были готовы удовлетвориться за подписание доп. соглашения какой-то суммой, определенно небольшой, то удовлетворитесь и тем, если суд взыщет в Вашу пользу по исковому заявлению именно эту сумму или близкую к ней.

[Гуд Эстейт Консалтинг]

И ни в коем случае не пишите в своем письме за какую сумму от неустойки Вы будете готовы подписать доп. соглашение. Или пишите размер неустойки в полном объеме или ничего не пишите, не играйте на понижении. Если от застройщика получите письменное предложение об оплате Вам конкретной суммы (менее неустойки) в качестве компенсации, не отвечайте на него письменно. Это касается и электронной переписки. Только устно, например по телефону, сообщите, согласны или нет. Потому что, если застройщик передумает или у Вас что-то с ним не срастется, и Вы не получите обещанных (предполагаемых Вами) денег, то в суде эта сумма, озвученная в одном из писем, которая вряд ли будет большой, может стать верхней планкой взыскания судом в Вашу пользу. Потому что суд может посчитать, если Вы были готовы удовлетвориться за подписание доп. соглашения какой-то суммой, определенно небольшой, то удовлетворитесь и тем, если суд взыщет в Вашу пользу по исковому заявлению именно эту сумму или близкую к ней.

А с этим я с Вами не соглашусь. Суду нужно показать, что истец даже был готов урегулировать перенос срока на оптимальных для обеих сторон условиях. Если указывать, что дольщик готов подписать доп соглашение только при условии выплаты ему неустойки в полном объеме, то какой смысл доп соглашение вообще подписывать?) Такой ответ в суде сыграет не в пользу
Дольщика. Судья скажет, что сроки перенесли и это факт. Предложение об этом направлено, и право истца подписать либо отказаться от его подписания. Подписывать при условии выплаты неустойки это равно тому, что и не подписывать, в последнем случае не факт, что с застройщика взыщут неустойку в полном объеме. Это разве компромисс? Или, например, заключая мировое соглашение, истец также будет настаивать на выплате неустойки в полном объеме?
Каждый, конечно, сам решает, но при принятии решения выбора стратегии необходимо принимать во внимание и судебную практику, в том числе.

P.S. Я не говорю о том, что нужно писать маленькие суммы компенсации, нужно писать разумные суммы, соответствующие судебной практике.

[Жанна]

Мое мнение, в дополнительном соглашении необходимо указать приемлемую сумму на которую обе стороны будут согласны. Можно 100% указать сумму компенсации, можно и 50% и т.д. Безусловно, учитывая судебную практику. Если две стороны устроит приемлемая для них сумма, то почему бы и не указать.
Я считаю, что необходимо написать обязательно ответ на любой документ, полученный дольщиком от застройщика, а не игнорировать на полученные письма, уведомления и иные документы. Если необходимо написать ответ, то необходимо написать, нет необходимости, то можно не писать ответ, т.е. прежде чем принимать решение направлять ответ или нет необходимо обдумать ситуацию и принять взвешенное решение. Если застройщик передумает, то это застройщик "неприятно" будет выглядеть перед судом, а не дольщик, ведь застройщик пообещал и не выполнил, а не дольщик пообещал и не выполнил.

[Юридический центр Advisor]

Соглашусь с тем, что в ответе дольщика на уведомление застройщика о переносе сроков не стоит указывать конкретные суммы компенсации, при выплате которой Вы согласны перенести срок. Достаточно, как я писала выше, указать, что одним из мотивов Вашего отказа является отсутствие предложений застройщика на выплату Вам компенсации. А конкретные суммы пусть озвучивает застройщик. Ваша задача - оценить, устроят они Вас или нет. И согласна с Сергеем в части того, что переговоры о размере компенсации лучше вести устно, по телефону, без фиксации на эл. почте, а таем более в письмах. Есть конкретные случае из практики, когда такая переписка (по эл. почте) была использована против дольщика и он был представлен судье чуть ли не как вымогатель денег, который хочет нажиться на бедном застройщике.

[Angely_Sky]

Ох, читаю я ответы и окончательно запутываюсь во всем. Сколько юристов - столько и мнений...

[Юридический центр Advisor]

Angely_Sky, это как в поговорке "два юриста - три мнения". На самом деле высказанные мнения коллег (себя тоже включаю) расходятся в той или иной степени по трем принципиальным вопросам:
1. Отвечать дольщику или нет на уведомление застройщика о переносе сроков.
2. Указывать или нет, что дольщик согласен рассмотреть вариант компенсации.
3. Указывать ли размер компенсации, приемлемый для дольщика.

В чем сложность: с одной стороны, суду необходимо показать, что дольщик не преследует цели наживы на неустойке и готов был мирно урегулировать вопрос о переносе сроков, в т.ч. путем выплаты некой компенсации.
С другой стороны, важно не связать себя и судью рамками той суммы, которая была Вами озвучена или Вам предложена.

Исходя из этого, на мой взгляд, "золотая середина" при ответе на эти 3 вопроса:
1. На уведомление о переносе сроков лучше ответить.
2. В мотивах отказа указать, что застройщик не предложил варианты компенсации за просрочку.
3. Не называть никаких конкретных сумм (возможно, застройщик бы предложил больше или суд присудил бы больше,чем Вы указали).