«Как дольщику взыскать 100% неустойки»

[-=Prorok=-]

А как лучше поступить в следующей ситуации: квартира в ипотеке (700 тр первоначальный взнос, 2.6 млн ипотека), планирую расторгать договор. Мне говорили, что при расторжении мне вернут мои 700к, а 2.6 банку. Но я же плачу ежемесячно и уже мой дол перед банком 2.3 млн. Вот эту разницу в 300к нужно будет отсуживать у банка?

 

[Сергей Романов]

При расторжении договора у вас очень хорошая ситуация. Вы здесь взыскиваете внушительную сумму денег. Чтобы, правда, её точно посчитать мне надо узнать когда вы покупали квартиру и я скажу вам точную сумму, которую вы получаете при расторжении договора.

Если у вас 700 тыс. руб. первый взнос, а 2.6 млн. рублей ипотека, то куда будет возвращаться деньги с ипотеки зависит от ипотечного договора и банка. Как он скажет вам возвращать деньги так и будет. Здесь может быть две истории:

- Первая: все деньги, что вы брали в банке, возвращаются в банк, а ипотека гасится
- Вторая: все деньги, что вы брали в банке, остаются вам, вы продолжаете платить ипотеку, а на полученные деньги покупаете новое жилье

Если ваш текущий долг перед банком 2.3 млн. руб., а ипотека 2.6 млн.руб., то эта разница в 300 000 рублей достаётся вам.

Это что касается банка. Теперь что касается того, что вы получаете при расторжении договора. Ваша квартира стоит 3.3 млн. руб.

В суде общей юрисдикции вы взыскиваете:

- 3 300 000 рублей стоимости квартиры
- +50% от цены квартиры свехру в виде штрафа - 1 700 000 рублей (штраф режется произвольным образом, хороший результат - это половина взысканного штрафа, т.е. 850 000 рублей)
- все проценты выплаченные по ипотеке
- убытки по аренде жилья (удаётся взыскать только в 2 из 10 случаях - судьи предпочитают отказывать дольщикам в удовлетворении этих требований)
- судебные расходы по найму юриста

В первом иске вы получаете минимум 3 600 000 рублей, максимум 5 500 000 рублей

Далее вы прибегаете к помощи ИП, уступки прав требования, и идете в Арбитражный суд. Здесь вы гарантированно взыскиваете проценты за пользование вашими денежными средствами в полном объеме.

Проценты считаются по формуле: 2.8% от цены квартиры - 1 месяц владения застройщиком вашими деньгами.

Если вы покупали квартиру год назад, то в Арбитраже вы взыскиваете 1 200 000 рублей.

Если 2 года назад, то 2 400 000 рублей.

Если 3 года назад, то 3 600 000 рублей.

У нас работают несколько дольщиков по такой модели сейчас:

1. Одна дама покупала квартиру за 4 млн. руб. Она по этой модели получает 10 000 000 рублей. При этом 8 200 000 из этих денег взыскивает гарантированно.

2. Другой господин покупал квартиру за 10 млн. руб. Сейчас он по этой схеме взыскивает 26 000 000 рублей. А гарантированно получает 22 000 000 рублей.

3. Третий дольщик, но у него просто неустойка. Покупал квартиру за 46 млн. руб. и сейчас с нами гарантированно взыскивает одну только неустойку за просрочку сдачи ключей на целых 23 000 000 рублей.

Итого за два иска, если цена квартиры 3.3 млн. руб., а покупали вы её год назад, вы получаете минимум 4 500 000 рублей. Максимум 6 200 000 рублей.

Если покупали два год назад: минимум 5 700 000 рублей, максимум 7 400 000 рублей.

Если три года назад: минимум 6 900 000 рублей, максимум 8 600 000 рублей.

 

[Сергей Романов]

«13 нюансов при судах с застройщиком»

1. Что можно взыскать с застройщика за задержку сдачи объекта:

• Проценты за пользование денежными средствами
• Неустойку (пени)
• Убытки (аренда жилья)
• Штраф в размере 50%
• Моральный вред
• Судебные расходы, в том числе услуги представителя

2. Неустойка рассчитывается за весь период от даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, до момента подписания акта приема-передачи. Акт подписали – неустойка закончилась.

3. Cрок сдачи в эксплуатацию не имеет никакого значения.

Спойлер

4. Если Вы еще не подписали акт приема-передачи, и началась просрочка, то вы можете получить неустойку в суде.

ВАЖНЫЙ МОМЕНТ: даже если вы подписали акт приёма-передачи, где стоит пункт, что вы не имеете претензий к застройщику, вы всё равно можете обратиться в суд и получить неустойку.

5. Иск о взыскании неустойки может быть предъявлен по выбору дольщика:

• в суд по месту нахождения застройщика
• по месту заключения или исполнения договора
• по месту постоянной или временной регистрации дольщика

6. Если в ДДУ указан пункт о договорной подсудности - это не мешает вам подать иск по месту своей регистрации.

7. Если в иске заявлено требование о признании права собственности на квартиру, то иск подается по месту нахождения квартиры.

8. Вы имеете право отказаться принимать квартиру, если нашли в ней недостатки (кривые стены, сломанная вентиляция, трещины на стенах) и потребовать составить акт осмотра с указанием этих дефектов.

9. Обязательно нужно отправить досудебную претензию застройщику, чтобы получить 50% штрафа от неустойки в суде. Если неустойка 400 тыс. руб., то штраф будет 200 тыс. руб.

10. В претензии укажите расчет неустойки, реквизиты счета и срок на удовлетворение требований - 10 дней.

11. Процедура подготовки документов, подачи иска, назначения дела к рассмотрению, переход к основному заседанию занимает 2-3 месяца. Поэтому во время суда просите суд увеличить неустойки за указанный период.

12. Продажа квартиры не препятствует обращению в суд с требованием неустойки, так как требования возникли в связи с нарушением застройщиком обязательств по ДДУ.

13. Все ваши действия по распоряжению полученной по ДДУ квартирой не имеют отношения к спору с застройщиком по неустойке.

 

[-=Prorok=-]

Если брать схему с ИП, я могу сам себе переуступить право требования процентов? Если я сейчас взыскиваю неустойку через суд общей юрисдикции, то при передачи права требования неустойки себе как ИП я рассчитываю их так: период с момента заключения договора, минус период уже взысканной неустойки, + период до момента подачи иска в арбитражный суд, верно?

 

[Сергей Романов]

Если вы покупали квартиру и у вас есть ИП на ваше имя, то уступить себе самому право требовать неустойку нельзя. Потому что вы уступаете её самому себе.

Вы можете уступить неустойку любому другому ИП. Можете даже в крайнем случае открыть ИП на кого-нибудь из знакомых на время проведения уступки.

Какая неустойка уступается ИП

Пусть у нас 300 дней просрочки сдачи ключей. За первые 100 дней вы взыскали неустойку в суде общей юрисдикции.

Следующий период неустойки, который вы уступаете ИП, рассчитывается с даты, по которую вы взыскали неустойку в суде общей юрисдикции. Т.е. теперь вы берете ИП и уступаете ему неустойку с 101-ого дня по 300-ый.

Он топает в суд, взыскивает неустойку в 100% объеме и передаёт её вам.

Минус Арбитража

Когда вы идете в простой суд на 100-ый день неустойки, то на день вынесения решения суда вы можете дозаявить свои требования неустойки, поскольку на этот день неустойки стало на 60 дней больше. Т.е. вы взыскиваете неустойку за 160 дней вкупе.

Когда же вы идете в Арбитраж так делать нельзя. Вы оформили договор уступки неустойки на 100 дней, значит через 2-3 месяца, как суд выносит решение суда, взыскиваете неустойку за 100 дней, а не за 160.

Всё дело в том, что на момент заключения договора уступки прав требования с ИП вы уступаете неустойку, которая имела место быть в прошлом до сегодняшнего дня – 18 мая. Будущая неустойка, которая будет идти с завтрашнего дня сюда не включается, потому что она еще фактически не наступила.

Но хоть минус и есть он всё равно несравним с тем, что в суде общей юрисдикции вы взыскиваете только 50-70% неустойки, а в Арбитраже в три раза больше – 150% гарантированно.

 

[-=Prorok=-]

спасибо, буду думать.

 

[Сергей Романов]

Я сейчас скажу не очень популярную вещь, но как есть, когда вы попадаете в долгострой.

Это, конечно, положа руку на сердце, не относится к вашему застройщику, потому что он один из топ-5 застройщиков Москвы и МО по надежности. В данный момент он уже рассчитался за просрочку выдачи ключей с более чем 500-ми дольщиков. Средние выплаты - 350 000 рублей. Т.е. он уже выплатил 175 000 000 рублей в качестве штрафа. И на сегодняшний день у него нет ни одного долга ни перед кем.

Поверьте, это дорогого стоит. Другие застройщики на этом этапе начинают дольщиков кидать, а объект забрасывать. Они выводят деньги со стройки, и стройка постепенно превращается в Чернобыль.

Спойлер

Если бы вы были на другом долгострое, и сейчас бы, скажем, мы имели дело с Лидером-Групп, тоже более-менее надежным застройщиком, то тут бы у вас возникли риски. Если вы бы находились на его объектах в Питере, где просрочка сдачи ключей более 52 месяцев, неустойки получить нельзя, то пиши пропало. Если вы находитесь на его московских объектах, то пока просрочка короткая вы все еще можете как взыскивать неустойки, так и расторгать договора.

Как только выплаты по неустойкам для застройщика переходят красную черту, дольщики взыскивают с него 5% прибыли, то всё - лавочка закрывается, и получить неустойку, если больше нет продаж, невозможно. То же самое и по расторжению договора. Как только дольщики переходят красную черту по бизнес-плану застройщика, то всё - денег больше не видать. В этом случае неустойки вы не получаете, а при расторжении договора можете только рассчитывать вернуть стоимость квартиры в полном объеме, а проценты, которые я привожу в 5 000 000 - 10 000 000 рублей о них практически можно забывать.

Суть этих воззваний достаточно проста. Я анализирую по объектам застройщиков, которые вначале платили неустойки, а потом превращались в Зенит Арену. Как только началась просрочка нужно уже через 2 месяца либо взыскивать неустойки, либо расторгать договор. В этом случае вы обладаете максимальными шансами в 99% взыскать с застройщика денежные средства.

Сегодня вы уже должны получать вторую или третью неустойку, чтобы не остаться с разбитым корытом. Либо уже давным-давно расторгнуть договор и уйти с объекта, купив квартиру в другом месте.

Но у вас по сравнению с дольщиками других долгостроев: МКХ (Царицыно-1 и 2), Эксперт (Новокосино-2), Славянское Подворье Л (Жк Центральный), Квартстрой (Булатниково), МарьиноСтрой (Марьино-Град), СтройПлюс (Спортивный Квартал), Полир М (Бутовские аллеи), Язовская Слобода Инвест (ЖК Новое Бутово), - существенный и громаднейший бонус - ваш застройщик платит прямо сейчас. Поэтому вы вольны применять к нему штрафные санкции как пожелаете: хоть неустойками, хоть расторжениями договоров.

---

«2 года просрочки приносит вам 72% от цены квартиры»

Дольщик купил квартиру на этапе строительства в ЖК «Солнечный Град».

Его застройщик УК «РАДОГРАД» должен был передать ему ключи в конце 2014 года. Но опоздал по срокам на 635 дней. Кризис, сказал он.

Терпение дольщика лопнуло, и он обратился в суд с требованием взыскать неустойку.

Господин нанял нас в качестве своего представителя, чтобы самому не заниматься судами. И мы отправились в суд.

Квартира была стоимостью 1 140 000 рублей, поэтому за 635 дней просрочки неустойки накопилось на полквартиры – на 482 600 рублей.

Плюс хитрый застройщик во время суда попробовал спасти своё положение и передал дольщику квартиру. Дольщик подписал передаточный акт, а поскольку он не мешает получать неустойку, то судебный процесс продолжился.

Так как ожидать квартиру два года – это свинство, суд пошел нам на встречу и удовлетворил наши требование в максимальном объеме.

Мы взыскали:

- 482 600,00 рублей неустойки (100% из 100%);
- 10 000 рублей морального вреда;
- 246 300 рублей штрафа (100% из 100%);
- 15 000 рублей судебных расходов;
- 8 326 госпошлины;

Итого дольщик получил 763 600 рублей при требуемой неустойке 482 тыс. руб.

Исполнительный лист

Решение суда: Стр 1, Стр 2, Стр 3, Стр 4

Вот так за 2 года просрочки вы с легкостью получаете еще одну квартиру.

---

 

[sfd1986]

Я сейчас скажу не очень популярную вещь, но как есть, когда вы попадаете в долгострой.

Это, конечно, положа руку на сердце, не относится к вашему застройщику, потому что он один из топ-5 застройщиков Москвы и МО по надежности. В данный момент он уже рассчитался за просрочку выдачи ключей с более чем 500-ми дольщиков. Средние выплаты - 350 000 рублей. Т.е. он уже выплатил 175 000 000 рублей в качестве штрафа. И на сегодняшний день у него нет ни одного долга ни перед кем.

Поверьте, это дорогого стоит. Другие застройщики на этом этапе начинают дольщиков кидать, а объект забрасывать. Они выводят деньги со стройки, и стройка постепенно превращается в Чернобыль.

Но застройщики Урбан Групп, ПИК (бывший Мортон), А101 - это когорта тех застройщиков, у кого можно покупать квартиру и не опасаться, что она не построится. Это надежные крупные девелоперы всегда расплачиваются перед нашими дольщиками, поэтому это огромный плюс.

Если бы вы были на другом долгострое, и сейчас бы, скажем, мы имели дело с Лидером-Групп, тоже более-менее надежным застройщиком, то тут бы у вас возникли риски. Если вы бы находились на его объектах В Питере, где просрочка сдачи ключей более 52 месяцев, неустойки получить нельзя, то пиши пропало. Если вы находитесь на его московских объектах, то пока просрочка короткая вы все еще можете как взыскивать неустойки, так и расторгать договора.

Как только выплаты по неустойкам для застройщика переходят красную черту, дольщики взыскивают с него 5% прибыли, то всё - лавочка закрывается, и получить неустойку, если больше нет продаж, невозможно. То же самое и по расторжению договора. Как только дольщики переходят красную черту по бизнес-плану застройщика, то всё - денег больше не видать. В этом случае неустойки вы не получаете, а при расторжении договора можете только рассчитывать вернуть стоимость квартиры в полном объеме, а проценты, которые я привожу в 5 000 000 - 10 000 000 рублей о них практически можно забывать.

Суть этих воззваний достаточно проста. Я анализирую по объектам застройщиков, которые вначале платили неустойки, а потом превращались в Зенит Арену. Как только началась просрочка нужно уже через 2 месяца либо взыскивать неустойки, либо расторгать договор. В этом случае вы обладаете максимальными шансами в 99% взыскать с застройщика денежные средства.

Сегодня вы уже должны получать вторую или третью неустойку, чтобы не остаться с разбитым корытом. Либо уже давным-давно расторгнуть договор и уйти с объекта, купив квартиру в другом месте.

Что касается объектов Урбан-Группа, то у него на большинстве объектах просрочка. Поэтому из-за того, что на вашем объекте просрочка переживать не стоит. Ведь каждый второй застройщик нарушает сроки введение дома в эксплуатация по статистике.

Но у вас по сравнению с дольщиками других долгостроев: МКХ (Царицыно-1 и 2), Эксперт (Новокосино-2), Славянское Подворье Л (Жк Центральный), Квартстрой (Булатниково), МарьиноСтрой (Марьино-Град), СтройПлюс (Спортивный Квартал), Полир М (Бутовские аллеи), Язовская Слобода Инвест (ЖК Новое Бутово), - существенный и громаднейший бонус - ваш застройщик платит прямо сейчас. Поэтому вы вольны применять к нему штрафные санкции как пожелаете: хоть неустойками, хоть расторжениями договоров.

Сергей,
у нас вроде не Урбан-групп застойщик, а Вектор - разве нет?

 

[Сергей Романов]

Сергей,
у нас вроде не Урбан-групп застойщик, а Вектор - разве нет?

Да, всё правильно, сейчас посмотрел - Урбан вышел из проекта, продал всё Вектору

 

[Сергей Романов]

«Как отправить претензию застройщику»

Перед обращением в суд, если вы судитесь самостоятельно, вам нужно отправить претензию. Зачем она отправляется?

Спойлер

Дело в том, что при игнорировании застройщиком претензии, вы имеете право взыскать с него 50% штрафа от неустойки. Скажем, ваша неустойка 500 тыс. руб., тогда штраф составит 250 тыс. И эти 250 тыс. руб. получаются благодаря претензии.

В 7% случаях застройщик отвечает на претензию и предлагает мир. Он может выплатить вам компенсацию, передать подвал, машиноместо или зачесть неустойку в дополнительные метры. Поэтому даже если вы не хотите судиться всё равно отправляйте претензию.

Как подавать претензию?

Первый способ. Обратитесь к застройщику лично. Это неэффективный метод. Почему? Потому что нужно ехать в офис застройщика и пытаться получить от его сотрудника подпись и печать организации. Застройщик конечно же не глупый человек и ничего подписывать не будет. Поэтому, скорее всего, вы потратите время впустую.

Вариант номер два. Направьте застройщику претензию по почте. Это самый прекрасный метод уведомить застройщика о том, что он должен вам неустойку. Отправляйте претензию только ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Дело в том, что ценное письмо предполагает составление описи вложения в письмо в двух экземплярах. Один помещается в конверт и уходит застройщику, а второй остаётся у вас. При этом работник почты сверяет содержимое отправления и опись. Он заверяет все это печатью и подписью.

Таким образом, у вас остается подтверждение, что же находится в конверте. И когда уведомление о вручении письма вернется к вам, вы сможете доказать в суд, что застройщик получил претензию, а не поздравительную открытку.

Крайне важно перед направлением претензии уточнить, не изменился ли юридический адрес застройщика. Проверить его можно здесь. Для этого введите ИНН застройщика.

Как заполнять конверт?

Очень просто. Пишите адрес получателя и свой адрес. Не запечатывайте конверт, т.к. сотрудник почты должен вложить туда опись. На свободном месте конверта (вверху) пишите «объявленная ценность 1 руб. 00 коп.» (цифры – словами).

Идите на почту и берите два бланка «Описи вложения». Пишите: «опись вложения в: ценное письмо с уведомлением». Далее указывайте адрес получателя, а внизу содержание отправления. Нужно написать: претензия к застройщику от вас с требованием выполнить обязательства по договору № и выплатить неустойку с убытками. Пишите полностью. Именно эта опись будет доказывать, что именно вы отправили.

Затем заполняйте уведомление о вручении. Отдайте все это сотруднику почты. Сообщите ему, что хотите отправить ценное письмо с уведомлением о вручении. Обязательно заберите у него квитанцию и второй экземпляр описи.

Не забудьте оставить копию претензии себе.

Почтовая квитанция об отправке, опись вложения и копия претензии являются доказательствами надлежащего выполнения претензионного порядка со стороны истца и обязательно прикладываются к исковому заявлению. Правильное исполнение такого порядка, как вы помните, приносит вам 250 тыс. рублей.

Движение почтового отправления вы можете отследить по коду из четырнадцати цифр на квитанции через сайт Почты России

Если застройщик не отвечает на претензию в течение 10 дней, значит он не собирается решать с вами вопрос. Они обычно делают вид, что ничего не получали, или говорят, что находятся не по месту регистрации. Но вам это не почем: вы претензию отправили, уведомление о вручении получили, и теперь можете готовить документы в суд.

Важный момент. Застройщик может предложить вам мировое соглашение и на самом судебном процессе.

Скачать претензию

 

[Сергей Романов]

«Как судиться с застройщиком»

Что можно с него взыскать?

Первое – это неустойка. Она рассчитывается по формуле: год просрочки - 24% от цены квартиры.

Например, стоимость вашего жилья 4 млн. руб., тогда за год просрочки вы получаете 1 000 000,00 рублей.

Спойлер

Второе – это моральный вред. Суммы варьируются от 1 000 до 30 000 руб.

Третье – штраф. Он считается от требований всей суммы иска. Если вы подаете иск на неустойку в 1 млн. руб., то штраф составляет + 500 000,00 руб.

Четвертое - понесенные убытки. Это расходы по отправке корреспонденции, услуги юриста, написание доверенности, аренды жилья, проценты по ипотеке.

Направление претензии

Сперва вы составляете претензию в двух экземплярах и передаете одну из них застройщику. Претензию отправляйте по почте ценным письмом с описью в адрес застройщика.

Почтовую квитанцию и опись сохраняйте. Это ваше доказательство уведомления застройщика о том, что вы потребовали от него мирно выплатить компенсацию.

По статистике застройщик отвечает на претензию в 5% случаях, так как он знает, что на 10 отправленных претензий в суд идет 1 человек.

Подготовка иска и подача его в суд

Исковое заявление подается:

• По месту регистрации застройщика
• По месту вашего жительства
• По месту вашего пребывания (временная регистрация)
• По месту нахождения ЖК
• Арбитражный суд по месту регистрации застройщика

Лучше подавать в тот суд, где лучшая практика взыскания неустоек. Есть фашистские суды, где дольщик взыскивает только 20-30% неустойки. Есть хорошие и приличные, где 50-70%. И есть изумительные, где 150%.

К сожалению, дольщики об этом не знают, и в 9 из 10 случаях, когда судятся сами, вместо положенного 1 000 000,00 рублей взыскивают в 5 раз меньше. Поэтому изучайте практику судов, либо обращайтесь к нам – мы взыщем вам 150% неустойки с гарантией.

Как взыскивать неустойку без урезания?

Для этого переводите спор в арбитражный суд. Статистика наших 43-х дел в арбитраже гласит, что все дольщики, кто переводит сюда спор взыскивают неустойку в 100% объеме.

И даже если вы уже получили ключи, но у вас была просрочка, вы всё равно можете её взыскать.

Что делать, если нельзя идти в арбитраж?

Тогда делите неустойку на две равные части. Тем самым вы избежите урезания неустойки и получите общую сумму в 1.5-2 раза выше.

Судебный процесс

Истец - это тот, кто подписал ДДУ и обратился в суд с требованием взыскать неустойку. Ответчик - это застройщик.

В тексте искового заявления указываются все обстоятельства дела, расчет неустойки, сумма компенсации морального вреда, убытков, а также расчет размера штрафа. Иск распечатывается по количеству сторон участвующих в деле и экземпляр в суд.

К каждому экземпляру необходимо приложить:

• Копии претензии, почтовой квитанции
• Копии ДДУ (договора уступки права)
• Копии платежных документов, подтверждающих оплату по ДДУ
• Копии документов, подтверждающих понесенные убытки

Весь этот комплект документов вы направляете в суд. Через неделю после приема документов интересуйтесь по телефону о движении дела.

На судебный процесс можете не ходить, но тогда неустойка срезается в 5-7 раз. Дело в том, что ваше отсутствие говорит о вашем безразличии. Поэтому либо присылайте юриста, либо ходите сами. А еще лучше присылайте и юриста и себя. Так ваши шансы взыскать прекрасную неустойку вырастают на 30%.

Судебных заседаний будет минимум два. Рассмотрение дела длится 2-3 месяца. После того, как суд оглашает решение, оно вступает в законную силу через 30 дней.

В том случае, если вы взыскали 90% требований, то ждите апелляции от застройщика. А ежели вы взыскали низкую сумму компенсаций (<50%), то подавайте апелляцию сами. С её помощью вы вытащите неустойку и штраф на уровень 45-50% требований.

Что дальше?

Как решение суда вступает в силу - обращайтесь в канцелярию для получения исполнительного листа.

Получили исполнительный лист? Теперь узнавайте, где находятся счета застройщика и несите лист в его банки.

Денежные средства по листу приходят в течение трех дней. Если нет, то вам предстоит пройти квест «Как найти деньги застройщика». Дело в том, что у застройщика не один счет (у застройщика ЖК «Царицыно» их 70) и вычислить сходу на каком из них деньги – под силу только профессионалу.

А ежели ни в каких из банков нету денег, тогда вам нужно обращаться к судебным приставам, за работу с которыми юристы берут столько же, сколько и за ведение дела в суде (25 000 рублей предоплаты + 10% от взысканной суммы). И здесь нужно потратить 2-3 месяца жизни на то, чтобы взыскать принудительно деньги с застройщика.

Поэтому, чтобы не тратить силы, время и деньги - берите «взыскание неустойки под ключ». Т.е. чтобы вам и дело в суде выиграли, и взыскали деньги после.

 

[Сергей Романов]

Застройщик: ЖК «Красногорск Парк»
Объект: АО «Пересвет-Инвест»
Суд: Красногорский городской суд Московской области
Неустойка: 450 000 рублей
Моральный вред: 10 000 рублей
Штраф: 230 000 рублей
Судебные расходы: 10 000 рублей
Всего: 700 000 рублей

 

[Сергей Романов]

Застройщик: ООО «Эксперт»
Объект: ЖК «Новокосино-2»
Суд: Перовский районный суд города Москвы
Неустойка: 299 444,60 рублей
Моральный вред: 10 000 рублей
Штраф: 154 772,30 рублей
Судебные расходы: 20 000 рублей
Всего: 484 166 рублей

 

[Сергей Романов]

«Кто еще хочет 1 500 000 рублей?»

Судьба преподнесла дольщику сюрприз.

Когда он пошел взыскивать неустойку, оказалось, что возможность уступки прав требования была предусмотрена его договором. Поэтому он с легкостью перевел спор из суда общей юрисдикции в Арбитражный.

Суды общей юрисдикции режут неустойки, а Арбитражные присуждают 150% требований в 10 из 10 случаях.

Спойлер

Дольщик уступил право требовать неустойку нашему ИП, и мы отправились в Арбитражный суд по месту регистрации застройщика.

Поскольку просрочка выдачи ключей была больше года, а цена квартиры 3 млн. 693 тыс. руб., то мы требовали 1 млн. 60 тыс. руб. неустойки и 488 тыс. руб. штрафа.

Так как на дела в Арбитраже мы даём две гарантии (взыскания 100% неустойки и победы в суде), то дольщик чувствовал себя в полной безопасности.

Арбитражный суд пошел нам на встречу и взыскал:

• 1 067 000 рублей неустойки (100% из 100%)
• 488 000 рублей штрафа (100% из 100%)
• 28 000 рублей госпошлины
• Всего – 1 млн. 555 тыс. руб. (100% из 100%)

Итого дольщик получил 1 555 000 руб. при 1 млн. 67 тыс. руб. заявленной неустойке.

Обратите внимание, что при подсчете неустойки цена квартиры по договору уступки не берется в расчёт. Вас интересует только основной договор долевого участия.

Та цена, которая указана в переуступке, это фейковая цена. Посредник, кто продал квартиру, продавал её за свой интерес, поэтому завысил цену на 5-33%. Открывайте ДДУ и смотрите какая у вас настоящая цена.

Иногда бывает, что в ДДУ не указана цена квартиры, но указана цена метра. В этом случае умножайте количество метров квартиры на эту стоимость и узнавайте сколько стоит ваша квартира.

Помимо всего здесь же вы точно узнаете, когда вам должны были быть переданы ключи. Если написано не позднее 3-ого квартала 2016 года - это означает, что с 31 сентября 2016 года начинает идти неустойка и вы можете взыскивать её начиная с этого дня.

Ссылка на дело

Посмотреть вложение 3 Посмотреть вложение 4 Посмотреть вложение 5 Посмотреть вложение 6 Посмотреть вложение 7

 

[Сергей Романов]

«Вся правда о реестре обманутых дольщиков»

Когда нарушаются сроки строительства вы имеете право вступить в реестр и официально быть признанными обманутыми. Обманутый дольщик — это человек, в отношении которого застройщик не выполнил обязательства по передаче квартиры.

Прежде чем говорить о документах, давайте ознакомимся с количеством обманутых дольщиков на сегодня. По заявлениям властей в стране насчитывается 85 тыс. обманутых дольщиков и 800 замороженных объектов. Казалось бы, цифра огромнейшая, но, разумеется, фейковая. Смотрите почему.

Спойлер

Возьмем декабрь 2016 года и заявления государственных чинов, занимающихся долгостроями. «У нас осталось 1060 обманутых дольщиков в 24 проектах», - говорит глава столичного стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин. В августе он же сообщал, что в реестр граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, включено 676 человек. Чувствуете разницу?

Всего за три месяца количество обманутых дольщиков как по мановению волшебной палочки возросло на 57%. Впечатляет? Меня тоже. Почему они вдруг стали пополнять список – одному Путину известно.

Что примечательно за один день до оглашения Хуснуллиным цифры в 1060 человек в 24 проектах, глава Москомстройинвеста (МКСИ) Константин Тимофеев заявил, что в столичном реестре числятся 838 человек по 22 объектам. Я, правда, не могу себе представить, как за один день количество обманутых дольщиков может возрасти на 222 человека, а объектов на 10%. Либо чиновники не знают, что говорят, либо и вправду происходит чудо, после чего Хуснуллин заявляет о победных реляциях, что у нас «осталось всего» 1060 обманутых дольщиков. Раньше было 600 и это было много, а сегодня 1000 и это «осталось».

Чтобы подсчитать реальное количество обманутых, достаточно представить долгострой ЖК Царицыно, где 5560 семей ждут свои квартиры с 2006 года. Умножим это число на 24 объекта и вуаля – 133 440 человек в одной только Москве. Сделаем скидку на то, что не в каждом ЖК по 5 тыс. квартир - пусть 1.5 тыс., - и тогда 36 тыс. обманутых дольщиков. Цифра уже больше похожая на правду.

Общеизвестно, что МКСИ (или аналогичные структуры) не занимаются ничем. Главная их задача не вносить дольщиков в реестр. Зачем? Потому что по реестру замеряется эффективность его работы. Чем меньше народу, тем лучше работа. По этой причине комитет зачастую отказывает во включении в реестр, потому что большое число обманутых дольщиков – признак ужасной работы чиновников.

Вторая причина лежит в плоскости финансирования. Регионы, в которых зафиксирована неблагополучная ситуация с дольщиками, получают меньше денег. Скажем, при большом количестве обманутых дольщиков региону не видать денег государственных программ развития жилищного строительства на 4.5 трлн. руб. Поэтому на бумаге в 20 регионах России обманутых дольщиков нет. Они есть только у мэрии с пикетами.

Разумеется, если у вас просрочка сдачи дома больше 2-3 лет – это еще не значит, что ваш объект проблемный. Если выдают разрешение на строительство, то перед властями дом может считаться недолгостроем.

Зачем нужен реестр?

Реестр создавался для того, чтобы государство реагировало на проблемы, возникающие в строительстве. Именно из реестра оно получает сведения о количестве пострадавших дольщиков. На их основании принимаются решения о выделении субсидий. В 4 случаях из 100 дольщикам может быть оказана целевая финансовая помощь или выделены земельные участки. Также правительство может провести конкурс для выбора новой компании, которая достроит ваш объект и перезаключит договоры с покупателями.

Конечно, из-за того, что подобные МКСИ структуры ничего не делают – только говорят, граждане им не верят, а из-за этого не включаются в реестр, невольно оказывая им услугу. Нередки случаи, когда по многим долгостроям в реестр не был включен ни один дольщик.

В каких случаях вы имеете право быть включенным?

1. Прекращено или приостановлено строительство на срок более девяти месяцев на основании решения властей.
2. Приостановлено строительство по решению органов исполнительной власти
3. Просрочено исполнение обязательств застройщиком более чем на девять месяцев
4. Дома не соответствуют требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям
5. У застройщика прекращено право владения и пользования земельным участком
6. Вы признаны потерпевшим в рамках уголовного дела по факту нарушения застройщиком ваших прав
7. Вступает в силу приговор суда, который устанавливает вину застройщика по уголовному делу о двойных продажах
8. Судом установлен факт двойных продаж, если двойные договоры не расторгнуты или не признаны недействительными
9. Ликвидация или банкротство застройщика.

Чтобы добиться внесения в реестр, нужно обратиться в МКСИ. При себе нужно иметь:

• заявление
• копию паспорта
• копии договора между вами и застройщиком
• копии документов, подтверждающих его оплату
• судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или приговор суда по уголовному делу, в рамках которого заявитель признан потерпевшим (копии, заверенные судом)
• решение суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику в связи с введением процедуры банкротства или ликвидацией такого лица.

Заявления рассматриваются в 20-дневный срок.

Очень важный нюанс. В реестр включаются только те, кто приобрел жилье по 214 ФЗ. Сделано это для его пиара, чтобы ликвидировать мошеннические схемы приобретения жилья.

P.S. Чем больше в реестре обманутых дольщиков, в особенности от одного застройщика, тем больше огласки этому придается. Значит вы получаете больше шансов обратить на себя внимание. Для властей это смерти подобно, а вот вам, со всеми оговорками, нужно. Поэтому не откладывайте на завтра и вступайте в реестр. Удачи и всех вам благ.

 

[Сергей Романов]

«Как подписывать акт приёма-передачи квартиры»

Акт приема-передачи квартиры– это последний документ, который вы подписывается при заключении сделки купли-продажи квартиры. Он удостоверяет отсутствие претензий у сторон и подтверждает передачу денег по проданной квартире. Одновременно с подписанием акта вам вручаются ключи от квартиры, технические документы, квитанции об оплате коммунальных услуг.

Статья 556 Гражданского кодекса РФ говорит, что передача продавцом жилого помещения и принятие его покупателем осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому сторонами. При этом, если иное не указано в договоре, обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания акта приема-передачи квартиры.

Как принимать квартиру, чтобы это не вылилось в будущие растраты:

Спойлер

1. Наберитесь терпения и не подписывайте документы, предлагаемые застройщиком, без должного внимания.
2. Убедитесь, что квартира надлежащего качества. Помните, все недостатки, которые вы примите, могут встать в копеечку.
3. Не подписывайте акт приема-передачи пока не убедитесь, что все недостатки устранены. После его подписания обязанности застройщика считаются выполненными, и вы ничего не сможете ему предъявить.

214-ФЗ гласит, что участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи до полного исполнения застройщиком следующих обязанностей:

• Безвозмездного устранения недостатков, зафиксированных в акте о строительных недостатках
• Соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Но застройщик будет добиваться вашей подписи в акте уже во время первого осмотра квартиры. Зачем? Дело в том, что вплоть до даты подписания акта считается неустойка за просрочку передачи квартиры. Чем дольше вы не подписываете акт, тем больше денег потеряет застройщик при вашем обращении в суд и это факт. Его же представитель может получать комиссионные с незамеченных вами недоработок. Поэтому будет хитрить.

Помимо всего, 3 из 4 застройщиков сдают квартиры с дефектами. Цена устранения дефектов составляет от 30 до 550 тыс. руб. И если вы не зафиксируете эти недочеты, то вам придётся исправлять их за свой счет. 78% дольщиков, к сожалению, кто принимает квартиру тяп-ляп, позже об этом жалеет.

Например, вы не проверили ровность стен. Когда будете клеить обои — вид у стен будет ужасный. И только строительная бригада может устранить такой недостаток. А это расходы на ремонт. В итоге халтурное принятие квартиры съедает время, деньги и нервы.

Как поступить?

Согласно 214-ФЗ, ст. 8, п. 5, Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Застройщик перед оформлением акта приема-передачи выдает вам лист претензий (смотровой лист, акт дефектов, дефектная ведомость). Если не выдаёт – требуйте. Здесь вы отмечаете все дефекты и фиксируете сроки их устранения. Один экземпляр с подписями представителя застройщика забирайте себе. И не верьте словам, только бумаге. Как сказал великий гений: «Самое важное изобретение в истории человечества - письменный договор. Он позволяет людям изложить на бумаге все причины, по которым они не доверяют друг другу».

При первом осмотре сделайте общий осмотр всех комнат. Затем каждого помещения. Всё сфотографируйте. Поинтересуетесь дефектами в других квартирах. Действуйте не спеша.

Поскольку сами дольщики не имеют технического образования, найти все недостатки не могут. Поэтому они прибегают к услуге эксперта в области качества строительства жилья. Вы можете попросить меня я пришлю вам специалистов на приёмку квартиру, кто в среднем находит дефектов на 70-80 тыс. руб. за на одном осмотре.
У них пятилетний опыт работы, а за 2016 год они сэкономили новоселам 67 млн. 135 тыс. руб. на ремонте квартир.

Если застройщик не устраняет дефекты в срок, квартиру все равно можно принять. Для этого составьте к акту приложение, где укажите, что жилье принято с недоделками и пропишите какими именно.

После принятия квартиры Застройщик обязан передать вам два экземпляра акта приема-передачи квартиры (оба с синими печатями – для регистрации прав собственности). В акте указывается:

1. Кому передается квартира
2. Что это за квартира
3. Где она находится
4. Количество комнат и метраж квартиры
5. Осуществление всех финансовых взаиморасчетов и отсутствие претензий
6. Ссылка на договор долевого участия, на основании которого выстраивались отношения с застройщиком
7. Пометка о передачи квартиры вам для заселения

Если вы побывали в квартире и у вас замечания, но застройщик отказывается подписывать акт с претензиями, то следует отправить ему письмо с уведомлением.

Оно будет вашей защитой на тот случай, если через два месяца застройщик заявит, что вы необоснованно уклоняетесь от приёма квартиры. Он может показать вам письмо с уведомлением о том, что вы были извещены о необходимости приёма. И скажет, что поскольку вы уклоняетесь, то вашу квартиру мы и без вас вам передадим. На что у вас будет свой контраргумент от такого-то числа с таким-то перечнем замечаний.

Будьте внимательны и помните - грамотное подписание акту сэкономит вам кучу сил, времени и денег.

 

[Сергей Романов]

Застройщик ООО «ПКФ Виктория-5»
Объект: ЖК «Жемчужина Виктории»
Суд: Арбитражный суд Московской области
Проценты взысканного: 150%
Неустойка: 628 340,77 рублей
Штраф: 263 296,21 рублей
Всего: 864 636 рублей

 

[Иванов Иван]

Приветствую Сергей! Такой вопрос.. А на что я могу рассчитывать если в общей юрисдикции уже выиграл суд и взыскал неустойку(удовлетворили копейки) по статье 6 214-ФЗ (нарушение сроков передачи). Дом "опаздывает" почти на 1,5 года,я взыскал неустойку за 6 месяцев. Сейчас хочу расторгнуть договор и получить проценты по 9 статье. Я так понял, что за период по которому я взыскал неустойку по 6 статье, уже не получиться взыскать проценты по 9 статье? И ещё такой момент... Договор ДДУ заключен в феврале 2014 года, не будет ли тут исковой давности по взысканию процентов по 9 статье?

 

[Сергей Романов]

Иван, исковой давности там не будет, потому что срок исковой давности начинается считаться (3 года) со дня, когда было нарушено ваше право – квартира не была передана в срок по ДДУ.

При расторжении договора мы взыскиваем вам гарантированно 220% от цены квартиры. Если нам повезет с судьей, то мы взыскиваем все 270% от цены квартиры.

По той причине, что вы взыскали неустойку за 6 месяцев, то из общей суммы процентов мы вычитаем 18%. Итого вы можете рассчитывать гарантированно на 202% от цены квартиры, а в лучшем случае на 252%.

На 202% цены, как я сказал, мы даём вам гарантию, что вы взыскиваете в суде именно такую сумму денег. Т.е. на один вложенный в ДДУ рубль вы зарабатываете гарантированно два. В лучшем случае - два с половинной.

В том случае если мы взыскиваем обещанную сумму хоть на 1% меньше, то срабатывает ваша гарантия из договора уступки прав требования. Пункт 5.2. И в этом случае наше вознаграждение автоматически уменьшается в 2 раза.

Но мы еще никому за 43 процесса в арбитраже не взыскали обещанные суммы хоть на один рубль меньше, поэтому и вам также взыскиваем её полностью без какого-либо урезания.

Вот примеры взысканий с гарантией процентов и неустоек в полном объеме.

 

[Сергей Романов]

«А вы совершаете эту ошибку стоимостью 500 000 рублей?»

Когда дольщики оказываются в долгострое они сталкиваются с проблемой под названием «дополнительное соглашение».

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения дополнений в договор. Оно подписывается добровольно и означает, что стороны согласны со всеми дополнениями.

Существует шесть самых распространенных дополнительных соглашений:

Спойлер

• о переносе сроков сдачи жилья
• о расторжении ДДУ
• об изменении подсудности
• об изменении качественных характеристик объекта
• об изменении участника договора
• соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ

Как просрочка сдачи ключей появляется на горизонте застройщик высылает по почте предложение дольщику подписать кое-какие бумаги.

Он говорит, что эта формальность и она не будет стоить дольщику ничего и предлагает расписаться под дополнительным соглашением о переносе сроков на 3/6/12 месяцев. Статистика говорит, что каждый пятый дольщик подписывает это соглашение!

Поскольку застройщик к этому времени уже один раз навешал дольщику лапши на уши со сроками, то теперь будет вешать её без конца. И здесь застройщик уже начинает показывать своё истинное волчье лицо – он начинает шантажировать дольщика.

Давайте возьмем угрозы одного из застройщиков и посмотрим, как он красиво может завернуть то, на что не способен пойти, но после прочтения чего даже дольщик с черным поясом по юриспруденции начинает сомневаться.

В письме к подписанию дополнительного соглашения может стоять вот эта фраза:

«В случае отсутствия от Вас волеизъявления о намерении заключить дополнительное соглашение на изменение условий Договора касательно сроков строительства Многоквартирного жилого дома, по истечении срока, установленного Федеральным законом №214-ФЗ и Договором, Застройщик будет расценивать это как односторонний отказ участника от исполнения договора».

Ничего себе, не правда ли? Это что, если я не подпишу соглашение, застройщик расторгнет договор? Вот это нежданчик.

А может быть и более прямая фраза:

«При неполучении волеизъявления Участника касательно согласия или не согласия с новыми условиями договора, изложенными в проекте направленного Участникам дополнительном соглашении (30.12.2017), Застройщик будет руководствоваться п.2 ст. 452 ГК РФ, и будет вынужден расторгнуть договор в судебном порядке, т.к. отсутствие волеизъявления Участника (при отсутствии подписанного дополнительного соглашения или заявления о расторжении договора от Участника) расценивать иначе как отказ от договора Застройщик не может. Кроме того, имеющийся в настоящее время в договоре срок (30.05.2017 г.) не дает возможности Застройщику без урегулирования с Участником срока его продления продолжать исполнять обязательства по нему».

Т.е. оказывается, что это плохой дольщик виноват в том, что хороший застройщик гулял с девками по Куршавелю на деньги дольщика, поэтому теперь он расторгает договор, потому что сил больше нет терпеть вопиющее поведение дольщика.

После прочтения таких писем даже самый бронебойный дольщик с юриспруденцией головного мозга начинает думать, что либо он подписывает дополнительное соглашение, либо завтра ДДУ становится филькиной грамотой.

Запомните: шанс расторгнуть ДДУ в судебном порядке, пока не нарушены условия ДДУ, 1 из 100. Нарушение условий ДДУ со стороны дольщика может быть только одно: он взял рассрочку и просрочил платеж. Вот как это произошло, так застройщик и может расторгнуть договор. А до этого момента его сказки про белого бычка яйца выеденного не стоят.

Застройщик всего лишь угрозами апокалипсиса пытается развести дольщика и втюхнуть ему бумагу, которая обворует дольщика на 1 000 000 рублей.

Иногда застройщики даже предлагают подарки дольщику за его автограф. Подарки? Ууу! Один застройщик предлагает денежную компенсацию: 20 – 40 тыс. руб. или 5% от того, что дольщик взыскивает в суде. Другой предлагает бесплатное оформление квартиры в собственность. Кое-кто предлагает не просто подписать дополнительное соглашение, а подписать его за деньги. А когда вам продают то, что спасает вас от лишения квартиры – это, согласитесь, кажется выгодной сделкой.

Представляете, как картина выглядит со стороны? Застройщик накосячил, а дольщик за это еще платит 10 000 руб. Хочется похохотать, если бы только некоторые дольщики не покупали такие соглашения.

Другие застройщики предлагают купон в гипермаркет на 70 тыс. рублей. Казалось бы, неплохо? Но этот купон работает, если вы потратились в магазине на 300 000 рублей.

Поэтому – «не подписывайте дополнительные соглашения», они вам не нужны. Они нужны только застройщику, чтобы уйти от выплаты вам 1 000 000 рублей.

Отказываясь от подписания соглашения, вы сохраняете за собой 100% право взыскать с застройщика компенсацию. Это фантастические деньги. Порой слишком. Если ваша квартира стоит 5 млн., то три месяца просрочки уже дарят вам 450 000 рублей. Сравните это с купоном в гипермаркет на скидку в 70 тыс. руб. при покупке фикусов на три сотни тысяч. Чувствуете разницу?

Кроме того, игнорируя это соглашение вы оставляете за собой право расторгнуть договор с застройщиком. Открою вам секрет, это застройщик на самом деле первый парень на деревне, кто должен бояться, что вы расторгнете с ним договор и взыщете с него две квартиры. Потому что вы имеете право в судебном порядке расторгнуть договор, а он нет.

Если цена вашей квартиры 5 млн. руб., то при расторжении договора мы гарантированно взыскиваем вам 10 000 000 рублей.

При получении дополнительного соглашения у дольщика есть три таблетки на выбор:

• подписать документ
• направить застройщику отказ
• проигнорировать его и оставить без ответа

Выбирайте вторую или третью. Они ничем друг от друга не отличаются. Юридическая ценность вашего ДДУ под защитой законодательства Российской Федерации в 10 из 10 случаев.