Гуд Эстейт Консалтинг
New member
SergB написал(а):
Сергей, поздравляю! Не Губин ли удовлетворил в полном объеме?
Просрочка ДДУ и неустойки
- Автор темы ЮЛЛИ
- Дата начала
Сергей, поздравляю! Не Губин ли удовлетворил в полном объеме?
Добрый вечер всем!
Мне очень много вопросов задают Ваши соседи о том, подписывать ли акт приема-передачи в предложенной застройщиком редакции или сделать приписку о несогласии с п. 4 АПП.
На самом деле, практически у каждого застройщика Москвы и области в бланке АПП имеется пункт с подобным содержанием.
Я неоднократно писал. Напишу еще, что в моей продолжительной практике представления интересов дольщиков различных новостроек в спорах с застройщиками ни один суд ни разу не отказал во взыскании неустойки и пр. по причине того, что АПП содержит в себе формулировки, аналогичные п. 4, о том, что стороны подтверждают отсутствие взаимных материальных и иных претензий, что дольщик не имеет претензий к срокам и порядку передачи квартиры.
Строго говоря, и по другим основаниям по моим делам суды также никогда не выносили решений об отказе во взыскании неустойки с застройщика
Суды не могут отказать в удовлетворении требования о взыскании неустойки по причине наличия в АПП пункта, аналогичного п. 4 АПП Саб-Урбана, потому что данный пункт не свидетельствует об отказе дольщика от права на взыскание неустойки.
Даже если какой-то суд посчитает по-другому, то он должен руководствоваться ст. 9 ГК РФ, п. 2 которой говорит, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. В российском законодательстве нет ни одного законодательного акта, предусматривающего случаи прекращения права дольщика требовать от застройщика выплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Казалось бы, напиши в АПП, что не согласен с п. 4 и все будет ОК, однако всем давно известно, что Росреестр может отказать в регистрации права собственности на квартиру по причине наличия в АПП рукописных дописок.
Именно поэтому, многим дольщикам не всегда комфортно подписывать АПП с имеющимся в нем п. 4, потому что очень хочется выразить свое несогласие, а в акте писать нельзя. Также нельзя отказываться по этой причине вообще от подписывания АПП, потому что суд расценит это как намеренное увеличение срока просрочки и, соответственно, суммы неустойки, что крайне негативно отразиться на решении суда.
Я предлагал обратившимся ко мне и теперь предлагаю всем форумчанам, кто переживает о том, что п. 4 может сыграть злую шутку, подписывая АПП, передать заявление на имя руководства Саб-Урбана следующего содержания:
Я, ФИО, являясь участником долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № _____ от дд.мм.гггг. выражаю свое несогласие с пунктом 4 акта приема-передачи квартиры в части того, что у меня отсутствуют претензии к срокам передачи квартиры (объекта долевого строительства). На самом деле такие претензии имеются.
На мою просьбу удалить данную фразу из п. 4 акта приема-передачи квартиры представитель застройщика ответил отказом.
Мне известно, что какие-либо рукописные записи в акте приема-передачи могут быть рассмотрены органами Росреестра в качестве причины для отказа в регистрации права собственности на квартиру. Именно поэтому я не пишу о своем несогласии с п. 4 в тексте акта приема-передачи.
Поскольку по личным (семейным) обстоятельствам мне необходимо принять квартиру как можно раньше, то я подписываю акт приема-передачи квартиры в предложенной мне редакции, однако прошу учесть, что я не согласен (-на) с текстом п. 4 акта приема-передачи.
Получив свой экземпляр такого заявления с отметкой представителя застройщика (требуйте чтобы на Вашем экземпляре уполномоченное лицо указало свою должность именно в Саб-Урбане, а не в другом юр. лице, ФИО, дату, и поставило подпись) многим дольщикам будет гораздо легче подписывать АПП с пунктом 4 и без каких-либо рукописных дописок.
PS 1
Перед вручением данного письма не забудьте попросить представителя застройщика удалить п. 4 или убрать из него "неправильную" фразу. Вам, естественно, откажут. После этого смело представляйте свое заявление.
PS 2
У всех, кто по моему совету подготовил указанное завлечение, представитель застройщика принял его под подпись без каких-либо проблем.
Мне очень много вопросов задают Ваши соседи о том, подписывать ли акт приема-передачи в предложенной застройщиком редакции или сделать приписку о несогласии с п. 4 АПП.
На самом деле, практически у каждого застройщика Москвы и области в бланке АПП имеется пункт с подобным содержанием.
Я неоднократно писал. Напишу еще, что в моей продолжительной практике представления интересов дольщиков различных новостроек в спорах с застройщиками ни один суд ни разу не отказал во взыскании неустойки и пр. по причине того, что АПП содержит в себе формулировки, аналогичные п. 4, о том, что стороны подтверждают отсутствие взаимных материальных и иных претензий, что дольщик не имеет претензий к срокам и порядку передачи квартиры.
Строго говоря, и по другим основаниям по моим делам суды также никогда не выносили решений об отказе во взыскании неустойки с застройщика
Суды не могут отказать в удовлетворении требования о взыскании неустойки по причине наличия в АПП пункта, аналогичного п. 4 АПП Саб-Урбана, потому что данный пункт не свидетельствует об отказе дольщика от права на взыскание неустойки.
Даже если какой-то суд посчитает по-другому, то он должен руководствоваться ст. 9 ГК РФ, п. 2 которой говорит, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. В российском законодательстве нет ни одного законодательного акта, предусматривающего случаи прекращения права дольщика требовать от застройщика выплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Казалось бы, напиши в АПП, что не согласен с п. 4 и все будет ОК, однако всем давно известно, что Росреестр может отказать в регистрации права собственности на квартиру по причине наличия в АПП рукописных дописок.
Именно поэтому, многим дольщикам не всегда комфортно подписывать АПП с имеющимся в нем п. 4, потому что очень хочется выразить свое несогласие, а в акте писать нельзя. Также нельзя отказываться по этой причине вообще от подписывания АПП, потому что суд расценит это как намеренное увеличение срока просрочки и, соответственно, суммы неустойки, что крайне негативно отразиться на решении суда.
Я предлагал обратившимся ко мне и теперь предлагаю всем форумчанам, кто переживает о том, что п. 4 может сыграть злую шутку, подписывая АПП, передать заявление на имя руководства Саб-Урбана следующего содержания:
Я, ФИО, являясь участником долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № _____ от дд.мм.гггг. выражаю свое несогласие с пунктом 4 акта приема-передачи квартиры в части того, что у меня отсутствуют претензии к срокам передачи квартиры (объекта долевого строительства). На самом деле такие претензии имеются.
На мою просьбу удалить данную фразу из п. 4 акта приема-передачи квартиры представитель застройщика ответил отказом.
Мне известно, что какие-либо рукописные записи в акте приема-передачи могут быть рассмотрены органами Росреестра в качестве причины для отказа в регистрации права собственности на квартиру. Именно поэтому я не пишу о своем несогласии с п. 4 в тексте акта приема-передачи.
Поскольку по личным (семейным) обстоятельствам мне необходимо принять квартиру как можно раньше, то я подписываю акт приема-передачи квартиры в предложенной мне редакции, однако прошу учесть, что я не согласен (-на) с текстом п. 4 акта приема-передачи.
Получив свой экземпляр такого заявления с отметкой представителя застройщика (требуйте чтобы на Вашем экземпляре уполномоченное лицо указало свою должность именно в Саб-Урбане, а не в другом юр. лице, ФИО, дату, и поставило подпись) многим дольщикам будет гораздо легче подписывать АПП с пунктом 4 и без каких-либо рукописных дописок.
PS 1
Перед вручением данного письма не забудьте попросить представителя застройщика удалить п. 4 или убрать из него "неправильную" фразу. Вам, естественно, откажут. После этого смело представляйте свое заявление.
PS 2
У всех, кто по моему совету подготовил указанное завлечение, представитель застройщика принял его под подпись без каких-либо проблем.
Юридический центр Advisor
New member
Полностью согласна с Сергеем. Тоже неоднократно писала здесь на форуме, что подписание акта ПП с пунктом об отсутствии фин. и иных претензий еще ни в одном случае не помешало дольщику взыскать неустойку с застройщика.
Главное при этом не подписывать никаких дополнительных соглашений, соглашений о зачете, по которым застройщик в счет неустойки оказывает дольщику те или иные услуги (по регистрации права собственности, дает скидку на материалы и т.п.). Поскольку в данном случае стороны договариваются о погашении одного обязательства исполнением по другому обязательству, и дольщик теряет право на неустойку.
Если дольщик хочет выразить несогласие с пунктом акта ПП об отсутствии фин. претензий, то лучше это сделать в отдельной претензии застройщику, поскольку приписки и исправления могут послужить препятствием для регистрации права собственности в Росреестре. Некоторые недобросовестные застройщики в случае, когда дольщик обращается с просьбой переподписать акт ПП (без приписок и той же датой), дают согласие только в обмен на денежную компенсацию. Чтобы избежать подобных последствий и проблем с регистрацией права собственности, в любом случае никакие исправления в акт ПП вносить не стоит.Тем более, что это никак не отразится на праве дольщика взыскать неустойку с застройщика.
Главное при этом не подписывать никаких дополнительных соглашений, соглашений о зачете, по которым застройщик в счет неустойки оказывает дольщику те или иные услуги (по регистрации права собственности, дает скидку на материалы и т.п.). Поскольку в данном случае стороны договариваются о погашении одного обязательства исполнением по другому обязательству, и дольщик теряет право на неустойку.
Если дольщик хочет выразить несогласие с пунктом акта ПП об отсутствии фин. претензий, то лучше это сделать в отдельной претензии застройщику, поскольку приписки и исправления могут послужить препятствием для регистрации права собственности в Росреестре. Некоторые недобросовестные застройщики в случае, когда дольщик обращается с просьбой переподписать акт ПП (без приписок и той же датой), дают согласие только в обмен на денежную компенсацию. Чтобы избежать подобных последствий и проблем с регистрацией права собственности, в любом случае никакие исправления в акт ПП вносить не стоит.Тем более, что это никак не отразится на праве дольщика взыскать неустойку с застройщика.
Да он.Гуд Эстейт Консалтинг написал(а):
Всем добрый день!
Кто собирается подавать иск в Никулинский суд. Делайте это и не сомневайтесь. Считаю достойным вариантом.
Весной 2015г. судья Казакова по моему иску к другому застройщику взыскала 220 000 руб., при условии, что просрочка составила немного более 3 месяцев, неустойка - 190 000 руб., акт приема-передачи подписан был в апреле 2014г., а иск подан аж в феврале 2015г., т.е. через 10 месяцев после получения квартиры.
При таких обстоятельствах считаю решение очень достойным.
Также Никулинский суд по иску дольщика Пятницких кварталов взыскал 320 000 руб. (из них 170 000 руб. неустойки), при условии, что неустойка на день судебного заседания составляла 340 000 руб. Т.е. уменьшение неустойки суд произвел в 2 раза. Считаю, что приобщенное мною Определение Конституционного суда РФ № 7-О сыграло не последнюю роль.
Гуд Эстейт Консалтинг
New member
SergB написал(а):
Указанное определение оказывает влияние некоторых судей. Так, например, судья Зюзинского суда Игнатьева ранее удовлетворявшая от 10 до 20 % от неустойки, после представления мной ей на обозрение этого определения стала снижать неустойку ровно в 2 раза. Да, и в Мосгорсуде все больше составов принимают это определение при отмене решений судов первой инстанции.
Суд урезает проценты за пользование денежными средствами. Порой существенно.sfd1986 написал(а):
Основанием для этого помимо ст. 333 ГК РФ служит п. 33 Обзора Президиума Верх Суда РФ от 04.12.2013г.
Сумма, уплаченная по договору (цена ДДУ), естественно, судом не может быть уменьшена в случае расторжения договора.
sfd1986 написал(а):
Прогноз в таком случае дело неблагодарное.
Многое зависит от того как ВЫ или Ваш представитель сумеете представить ситуацию в нужном свете, насколько умело обратите в свою пользу негативные последствия неисполнения ДДУ застройщиком в срок, превышающий 2 месяца (наверняка по этому основанию планируете отказываться от исполнения договора).
Естественно, сумма взысканного зависит от суда и от судьи. Какая практика в целом сложилась в суде по спорам между дольщиками и застройщиками. Как концертный судья, рассматривающий дело, обычно взыскивает.
Чтобы хоть немного сориентироваться, узнайте в суде, куда планируете подавать иск, имеется ли между судьями разделение территории (по улицам). Если да, то сможете процентов на 95 понять к какому судье попадет Ваш иск.
Посмотрите решения этого судьи в интернете. Иногда размещаются решения с суммами взысканного.
Вот только решений по спорам с застройщиками о взыскании цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами в связи с односторонним отказом дольщика от исполнения ДДУ крайне мало. Поэтому советую ориентироваться по сумме взысканного, а также на сколько уменьшает судья неустойку по искам о взыскании неустойки по причине нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства.
Жанна написал(а):
Жанна, вопрос был о том, насколько суд уменьшает проценты за пользование денежными средствами, уплаченными по ДДУ, в случае одностороннего отказа дольщика от исполнения ДДУ
Юридический центр Advisor
New member
Та же история с Басихиной в Гагаринском районном суде: раньше снижение в 10 раз было нормой, а последнее время - "подобрела" к дольщикам. И вообще этот суд по своей практике был не очень хорошим для дольщиков, но последние решения приятно радовали.SergB написал(а):
Вы вправе выбирать.
Если у Вас регистрация в Москве, причем не на территории, подсудной Гагаринскому или Зюзинскому суду, я бы рекомендовал в суд по Вашему месту жительства ( регистрации). В таком случае, как правило, больше шансов на приличное решение, чем в Красногорском суде ( это суд по юридическому адресу, т.е. месту нахождения застройщика).
Если у Вас регистрация в Москве, причем не на территории, подсудной Гагаринскому или Зюзинскому суду, я бы рекомендовал в суд по Вашему месту жительства ( регистрации). В таком случае, как правило, больше шансов на приличное решение, чем в Красногорском суде ( это суд по юридическому адресу, т.е. месту нахождения застройщика).
Скажите, пожалуйста, я дольщик в 11 доме корпус 3, последний срок по ДДУ 28 февраля. Слышал, что надо перед этим сроком отправлять письмо о том, что ты готов принять квартиру, вроде как это должно помочь потом в суде! хотелось бы узнать, когда это лучше делать и есть ли у кого-нибудь шаблон письма, всем большое спасибо заранее за помощь.
kydr написал(а):
Зачем до 28 февраля? 29 февраля 2016 в произвольной форме. Я такой то дольщик по договору ДДУ от ** месяца *** года, квартира в доме 11 к 3 общей площадью ** м на этаже ** этажного дома. срок передачи 28 февраля, незамедлительно готов принять квартиру, если дом построен и характеристики согласно ДДУ. Посылаем ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью влоджения по адресу Конкур клуб Отрадное. Лучше если уведомление заказное. Можно еще в письме расписать, почему остро нуждаетесь в скорейшей приемке квартиры. Вам же Застройщик вроде как направил уведомление о переносе сроков? Можете не дожидаясь 28 февраля ответ накатать.
Гуд Эстейт Консалтинг
New member
kydr написал(а):
Уведомление о готовности поможет в суде, если застройщик займет позицию, что они готовы были передать квартиру, а дольщик сам не был заинтересован, в подтверждение будут поедставлять суду их уведомление о завершении строительства.
В своем уведомление укажите, что срок передачи наступил, Вы готовы в кратчайшие сроки явиться на приемку. Если до 28.02 не будет сведений о том, что строительство завершено и разрешение на ввод получено, то об этом также нужно указать.
Отправить письмо можно, начиная с 28.02. А в дальнейшем вести переписку систематически, раз в месяц, например, если процесс по вводу дома и начала передачи будет затягиваться.
Письмо направьте почтой с объявленной ценностью и уведомлением о вручении, по адресу местонахождения застройщика. Также можно отвезти и сдать нарочно в отдел по работе с клиентами.
Жанна
New member
kydr написал(а):
kydr,
переписку между сторонами необходимо вести обязательно, суды обращают внимание на факт заинтересованности с Вашей стороны и вопросы задают представителю
если будете просто сидеть и ждать, а потом примете квартиру, то внутреннее убеждение судьи какое будет?
уведомление о готовности принять квартиру отправляйте как до наступления срока передачи квартиры, так и после
структура документа указана на странице здесь http://pkvartal.ru/showthread.php?tid=782&page=11
пользуйтесь