Объект и земля в залоге у Сбербанка

[Plushkin]

Вы ФЗ-214 читали хоть кто-нибудь?))))) Если застройщик выполнит свои обязательства перед дольщиками то все ОК!!! Если не выполнит, то Сбербанк реализует все то, что застройщик провалил и раздаст деньги дольщикам...как-то так...

[mirelen]

Да, успокойтесь вы. Сбербанк кому попало свои деньги не даст. Если финансировали проект, значит там все уже проверено и перепроверено. Как-то же это должно оформляться. Думаю, что это обычная практика. У Урбана все достаточно прозрачно. Все по закону. Репутацией своей они дорожат. Знали бы вы что застройщики, например, в Сочи творят. Там больше половины застройки незаконной. Я там сама чуть в долгострой не вляпалась. А тут как-то не сомневаюсь. Документы, вроде, в порядке. ТЬфу-тьфу, чтоб не сглазить.

[musi-pusy]

Ну я не знаю, в свое время при покупке Новосходненского по-моему те же формулировки были... ничего, все в порядке))

[Plushkin]

АУУУУ Народ, расслабьте вы булки наконец)))))) Все в порядке, эти залоги в соответствии с ФЗ-214 на стороне дольщика в случае провала застройщиком своей стройки, а если эти строки еще и в ДДУ Урбан включило, то это еще раз говорит о прозрачности застройщика...Любые условия договора противоречащие ФЗ-214 можно легко обжаловать в судебном порядке!!!

Вот Вам выдержка из 214-ФЗ:

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
(в ред. Федерального "закона" от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции)"


1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
(в ред. Федерального "закона" от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции")

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в "порядке", установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном "статьей 8" настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
(часть 3 в ред. Федерального "закона" от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции")

4. Утратил силу. - Федеральный "закон" от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
(см. текст в предыдущей "редакции)"

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в "частях 1" - "3" настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
(в ред. Федерального "закона" от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции)"

1) залогодержателем имущества, указанного в "частях 1" - "3" настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в "пункте 1" настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 "статьи 15" настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном "частью 8" настоящей статьи.
(в ред. Федерального "закона" от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции)"

7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в "частях 1" - "3" настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 "статьи 15" настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном "частью 8" настоящей статьи.
(часть седьмая в ред. Федерального "закона" от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции)"

7.1. В случаях, предусмотренных "частями 6" и "7" настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(часть седьмая.1 введена Федеральным "законом" от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном "статьей 8" настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных "частями 6" и "7" настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 "N 111-ФЗ", от 17.06.2010 "N 119-ФЗ")
(см. текст в предыдущей "редакции")

8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных "частями 6" и "7" настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном "статьей 8" настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
(часть 8.1 введена Федеральным "законом" от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского "кодекса" Российской Федерации и Федерального "закона" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.


Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога


1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные "частью 1" настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в "частях 6" и "7" статьи 13 настоящего Федерального закона.

3. Утратил силу. - Федеральный "закон" от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
(см. текст в предыдущей "редакции)"


Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества


1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в "частях 6" и "7" статьи 13 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального "закона" от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции)"

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в "частях 6" и "7" статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
(в ред. Федерального "закона" от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции)"

3 - 4. Утратили силу. - Федеральный "закон" от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
(см. текст в предыдущей "редакции)"

5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном "законодательством" Российской Федерации.

[GoodDay]

Напрягаются не все. Вот такие длинные сообщения-цитаты читать - это напряжно. Удобней, когда своими словами и саму суть (простите, муж разбаловал...)

[mirelen]

Если квартиру покупали по ипотеке, то залог закончится, когда вы по этой ипотеке расплатитесь. А до этого времени собственность вы оформите с обременением. В свидетельстве о регистрации будет написано "ипотека в силу закона". Возможно, что и с застройщиком также. Когда застройщик расплатится с банком, тогда и залог будет снят. Может, я ошибаюсь насчет застройщика, пусть тогда грамотные люди меня поправят. А что касается купленной по ипотеке квартиры, знаю точно.

[musi-pusy]

mirelen, спасибо за четкий ответ, у меня все вот также) точь в точь

[Rittar]

Дорогие коллеги! В моем ДДУ пункт о залоге звучит так: ""Подписывая настоящий договор, Участник выражает свое согласие на передачу в залог (в т.ч. последующий) ОАО "Сбербанк" земельного участка с кадастр. номером ...

Из этой формулировки, во-первых, не ясно: участок по факту - уже сейчас - находится в залоге и я выражаю согласие с этим? Или он МОЖЕТ БЫТЬ передан в залог - и я выражаю с этим согласие?

Я задала вопрос менеджеру, он обещал уточнить, видимо, у юристов.

Далее: по проектной декларации, земля находится в собственности ЗАО "Саб Урбан"

По той же декларации - обременений на участок нет.

Разве залог не считается обременением?

Даже если залог как таковой не противоречит ФЗ-214.

Нет ли противоречия в пунктах Договора и декларации, по которой обременений на указанной участок земли - нет?

Напишите, пожалуйста, свои соображения.

---

Ведь в том же ГН пункт о залоге раскрыт более подробно и есть указание о регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации. В нашем же договоре пункт гласит - возможно, о гипотетическом залоге и нашем согласии? Возможно, никакого залога в настоящий момент нет? Если что-то узнаю об этом от менеджера - сообщу. Мы еще только готовимся подписать ДДУ. Но неужели никто из подписавших уже до сих пор не внес ясность в этот вопрос?

---

Вот что ответил менеджер: Застройщик не исключает вероятности, что им будут привлекаться кредитные средства на осуществление строительства. В этой ситуации, необходимо согласие на залог з/у, на котором осуществляется строительство жилых домов. Такой залог называется последующим.
В соответствии с 214 ФЗ для участников никаких рисков последующий залог не несет, так как после окончания строительства и передачи квартиры участнику по акту приема-передачи, последующий залог считается прекратившимся в силу закона.

Таким образом, Вы даете согласие на передачу в залог Сбербанку земельного участка.

6.5. Подписывая настоящий Договор, Участник выражает свое согласие на передачу в залог (в том числе последующий) Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020214:71, указанного в п. 2.6. настоящего Договора.

---

Далее, на мой вопрос: означает ли это, что в ДАННЫЙ МОМЕНТ земля НЕ находится в залоге, последовал ответ: Совершенно верно, на данный момент земля не в залоге.
Поэтому он и называется последующий.

---

то есть все это время обсуждался залог, которого нет )) А все из-за особенности формулировок. Из подобных - не очевидных - формулировок, я бы выделила еще одну. В п.4.1.6, где говорится что Участник обязан заключить договор с УК (это, кстати, "плохой" для нас пункт, по ФЗ - не обязан). И далее речь идет об оплате услуг УК за три месяца. Кто-нибудь уточнял: это оплата за уже прошедшие 3 месяца? Или будущие? Ведь по такой формулировке может оказаться и так и эдак.

---

впрочем, учитывая слова "сметная стоимость", то есть неточная стоимость, т.к. точная будет определена по счетчикам - можно рассчитывать, что речь идет о будущих трех месяцах. Менеджер говорит, что так )

[mirelen]

На мой взгляд, ничего страшного в этом залоге нет. Если порассуждать... Земля в собственности у застройщика. Сбербанк по ипотеке дольщикам огромные суммы кредитует. Да, еще и собственные средства вкладывает. А если стройка заморозится? Кто теряет больше всех? Банк и дольщики, правильно? А застройщик? У него земля в собственности. Вот и берется земля в залог у застройщика, чтобы обезопасить банк и дольщиков, которых кредитует этот банк. Поправьте, если я не права.

[Rittar]

Возможно, что так. На данном этапе я поняла только то, что сейчас земля не в залоге, а пункт этот в ДДУ - на всякий случай.