Просрочка ДДУ и неустойки

[SergB]

Alekso,добрый день!
Это один из самых часто задаваемых вопросов! На практике все застройщики включают пункт об отсутствии финансовых претензий в акт приема-передачи квартиры. И - да, Вы правы: если будете что-то дописывать потом в акт ПП (например фразу о несогласии в этим пунктом), в Росреестре могут отказать регистрировать право собственности на основании такого акта, поскольку в нем не должно быть подписок, подчисток или исправлений.
Я провела очень много дел по взысканию неустойки с застройщика и ни разу (!) такой акт ПП с пунктом об отсутствии фин. претензий не помешал дольщику взыскать неустойку за просрочку...

Подтверждаю слова Анны. У меня тоже не было ни единого случая, чтобы положения передаточного акта объекта долевого строительства, аналогичные п. 4 акта приема-передачи, предоставляемого на подпись Саб-Урбаном, стали причиной отказа в удовлетворении требований дольщика о взыскании неустойки и пр.
П. 4 в предлагаемой для подписания редакции АПП не свидетельствует о том, что дольщик отказывается от предоставленного ему законом права требовать от застройщика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Однако, если вдруг застройщик что-либо подобное сообщит в суде (в процессах с моим участием представитель застройщика ни разу не пытался сослаться на п. 4 АПП) смело отвечайте, что п. 4 означает лишь то, что дольщик и застройщик подтвердили исполнение договорных обязательств другой стороной. Застройщик подтвердил, что дольщик уплатил предусмотренную ДДУ цену в полном объеме, а дольщик подтвердил, что фактически принял именно тот объект долевого строительства, который указан в ДДУ, и согласился с тем, что квартира пригодна для проживания.
Также укажите, что согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. В свою очередь, ФЗ-214 и другие нормативные акты не предусматривают возможность отказа дольщика от своих прав, в том числе на получение неустойки.

Однако я не советую писать претензию (которая еще будет какое-то время рассматриваться) с требованием скорректировать п. 4 АПП. Потому что, во-первых, ответ на эту претензию очевиден, во-вторых, в суде застройщик сообщит, что на момент Вашего осмотра в квартире были устранены все ранее выявленные недостатки и Ваш отказ подписать АПП по причине несогласия с текстом п. 4 не обоснован, не предусмотрен законом и имеет единственную цель – это искусственно увеличить сумму неустойки. А суды очень прислушиваются к подобным песням представителей ответчиков.
Вносить рукописные исправления в АПП тоже не вариант. Причина указана выше.

Если Вы понимаете, что, подписав АПП в редакции застройщика, обрекаете себя на беспокойный сон вплоть до решения суда о взыскании неустойки в Вашу пользу, то советую заранее подготовить письмо застройщику о том, что у Вас имеются претензии к срокам передачи квартиры, а именно претензии к несоблюдению застройщиком срока, указанного в ДДУ, что будете требовать оплаты неустойки и что на Вашу устную просьбу изложить пункт 4 в иной редакции уполномоченное застройщиком лицо (тот, кто предложит Вам подписать АПП) ответило отказом.
Перед подписанием АПП устно предлагаете исправить п. 4, естественно, получаете отказ, подписываете акт приема-передачи и вручаете под подпись заготовленную претензию. В тот же день или на следующий день в адрес застройщика отправляете ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения претензию, которую вручили под подпись, чтобы в суде представитель ответчика не говорил, что лицо, получившее претензию не является сотрудником Саб-Урбана и не было уполномочено получать такие претензии.

Чтобы оптимизировать свое общение с застройщиком советую в указанном выше письме о несогласии с п. 4 также потребовать от Саб-Урабана оплатить суму неустойки, рассчитанную на день подписания АПП, чтобы потом отдельно перед подачей иска в суд не направлять претензию о выплате неустойки (последняя нужна для присуждения в Вашу пользу помимо неустойки еще и штрафа в размере 50%).