Просрочка ДДУ и неустойки
- Автор темы ЮЛЛИ
- Дата начала
элико
New member
Скажите, пожалуйста, а разве я обязана искать застройщика с собакой с милицией по Москве?SergB написал(а):
У меня в ДДУ стоит адрес Кленовая., о смене адреса, я уведомлений не получала.
Интернетом пользоваться не умею, или вера мне допустим не позволяет, а о существовании ЕГРП только подозреваю))))
Для чего я должна отправлять корреспонденции по адресу теперешнего нахождения застройщика? Мне какая польза?:blush: Все на перед знают, что на претензии застройщик не реагирует, в добровольном порядке ни чего не выплачивает, только отпишется и штрафа 50% избежит.
Просветите меня, деревенскую бабу)))))
Спасибо.
Юридический центр Advisor
New member
Элико, направление претензии по тому адресу, где Саб-Урбан реально находится и забирает почту, направлено на то, чтобы гарантированно взыскать в суде штраф 50 % за неудовлетворение Вашей претензии в добровольном порядке и не оставить застройщику шансов ссылаться на то, что претензию они не получили, поэтому не имели возможности ее удовлетворить. Хотя, конечно, Вы правы,если застройщик не информировал Вас о смене адреса, Вы были вправе направить претензию по тому адресу, который указан в ДДУ.
элико написал(а):Скажите, пожалуйста, а разве я обязана искать застройщика с собакой с милицией по Москве?
У меня в ДДУ стоит адрес Кленовая., о смене адреса, я уведомлений не получала.
Интернетом пользоваться не умею, или вера мне допустим не позволяет, а о существовании ЕГРП только подозреваю))))
Для чего я должна отправлять корреспонденции по адресу теперешнего нахождения застройщика? Мне какая польза?:blush: Все на перед знают, что на претензии застройщик не реагирует, в добровольном порядке ни чего не выплачивает, только отпишется и штрафа 50% избежит.
Просветите меня, деревенскую бабу)))))
Спасибо.
Элико, ВЫ ошибаетесь. Застройщик, направив любую, самую бредовую отписку на претензию, не избежит штрафа в размере 50%.
Данный штраф суд взыскивает согласно п. 6 ст. 13 ЗоЗПП за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Значит, претензию с требованием дольщика оплатить неустойку добровольно застройщик должен получить.
Да, Вы не получали уведомления застройщика о смене адреса.
А ВЫ уверены, что застройщик не принесет в суд документы, подтверждающие направление Вам такого уведомления, что информацию о смене адреса он размещал на сайте и другим доступным способом уведомлял дольщиков.
Как на это отреагирует суд?
Я считаю, что 50% от присужденного - это приличная сумма. Рисковать ею и искать себе трудности, которые с героизмом преодолевать в суде, немного легкомысленно.
Куда надежнее для результата направить претензию по адресу, по которому застройщик получает корреспонденцию.
Как я уже писал, этот адрес указан в ЕГРЮЛ: Московская область, Красногорский район, почтовое отделение Отрадное, территория Конкур клуб Отрадное, стр. 36.
Юридический центр Advisor
New member
Кстати, по поводу уведомления дольщиков на официальном сайте: обращаю внимание,что в тех случаях,когда 214-ФЗ устанавливает определенный порядок уведомления, аргументы застройщика о том, что он все разместил в общем доступе на официальном сайте,не проходят!
В частности, уведомление дольщика об окончании строительства и готовности объекта к передаче по ч. 4 ст. 8 214-ФЗ направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручается дольщику лично под расписку. Все иные способы уведомления суды признают ненадлежащими. Так что если застройщик не уведомил Вас о готовности квартиры к приемке надлежащим образом, это еще один аргумент в Вашу пользу против доводов застройщика об уклонении от приемки.
В частности, уведомление дольщика об окончании строительства и готовности объекта к передаче по ч. 4 ст. 8 214-ФЗ направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручается дольщику лично под расписку. Все иные способы уведомления суды признают ненадлежащими. Так что если застройщик не уведомил Вас о готовности квартиры к приемке надлежащим образом, это еще один аргумент в Вашу пользу против доводов застройщика об уклонении от приемки.
Однако я говорил об уведомлении дольщика об изменении адреса (места нахождения) застройщика. А порядок информирования об этом участника долевого строительства не предусмотрен ни договором, ни законом.
При этом, как было замечено Анной, по ФЗ-214 именно заказным с уведомлением или лично под расписку застройщик должен сообщить дольщику о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия дольщика.
Поскольку многие застройщики часто любят говорить об односторонних актах, то знайте, что согласно ФЗ-214 застройщик может составить односторонний акт только в случае уклонения или отказа дольщика от принятия объекта долевого строительства и только по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи объекта долевого строительства и только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о необходимости принятия квартиры или заказное письмо с таким сообщением возвращено застройщику в связи с не получением его дольщиком.
Закон ничего не говорит о том, может ли застройщик составить односторонний акт в случае, если на указанный в ДДУ крайний день передачи квартиры дом не введен в эксплуатацию (так тоже бывает). В таком случае, застройщики обычно составляют односторонний акт по истечении более длительного срока, чем 2 месяца от получения дольщиком сообщения о завершении строительства и необходимости принять квартиру, после чего. Согласится ли суд с таким подходом застройщиков выясняется в каждом конкретном случае в суде при обжаловании законности составления одностороннего акта.
Добиться признания судом одностороннего акта незаконным не так и просто.
Лучше до этого не доводить и не принимать квартиру, указав на недостатки, которые свидетельствуют о несоответствии квартиры условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов (ГОСТов, СНиПов). Такие недостатки, как правило, бывают всегда, важно их выявить и грамотно зафиксировать, в том числе путем фотографирования. При этом, также необходимо подписать с застройщиком акт, где перечислены указанные недостатки, а если застройщик отказывается от подписания такого акта, то должны быть письменные доказательства того, что дольщик требовал составления такого акта, а застройщик проигнорировал.
При этом, как было замечено Анной, по ФЗ-214 именно заказным с уведомлением или лично под расписку застройщик должен сообщить дольщику о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия дольщика.
Поскольку многие застройщики часто любят говорить об односторонних актах, то знайте, что согласно ФЗ-214 застройщик может составить односторонний акт только в случае уклонения или отказа дольщика от принятия объекта долевого строительства и только по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи объекта долевого строительства и только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о необходимости принятия квартиры или заказное письмо с таким сообщением возвращено застройщику в связи с не получением его дольщиком.
Закон ничего не говорит о том, может ли застройщик составить односторонний акт в случае, если на указанный в ДДУ крайний день передачи квартиры дом не введен в эксплуатацию (так тоже бывает). В таком случае, застройщики обычно составляют односторонний акт по истечении более длительного срока, чем 2 месяца от получения дольщиком сообщения о завершении строительства и необходимости принять квартиру, после чего. Согласится ли суд с таким подходом застройщиков выясняется в каждом конкретном случае в суде при обжаловании законности составления одностороннего акта.
Добиться признания судом одностороннего акта незаконным не так и просто.
Лучше до этого не доводить и не принимать квартиру, указав на недостатки, которые свидетельствуют о несоответствии квартиры условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов (ГОСТов, СНиПов). Такие недостатки, как правило, бывают всегда, важно их выявить и грамотно зафиксировать, в том числе путем фотографирования. При этом, также необходимо подписать с застройщиком акт, где перечислены указанные недостатки, а если застройщик отказывается от подписания такого акта, то должны быть письменные доказательства того, что дольщик требовал составления такого акта, а застройщик проигнорировал.
Юридический центр Advisor
New member
Даже при наличии актов осмотра, в которых фиксируются недостатки, некоторые застройщики все равно составляют односторонние акты приема-передачи, так что от такой ситуации никто не застрахован. Если данный акт составлен с нарушением установленной процедуры (Сергей описал ее выше), то дольщику необходимо написать претензию, изложить доводы о незаконности данного акта, потребовать передать квартиру и представить для подписания двухсторонний акт ПП. Если квартира готова к передаче, но застройщик не хочет подписывать двухсторонний акт (т.к. он сразу попадает на неустойку до момента подписания двухстороннего акта ПП), то можно обращаться в суд с требованиями о признании одностороннего акта недействительным, признании права собственности и взыскании неустойки.
М
МаринаК
Guest
так же рекомендация: как только подошел срок по передачи Вам квартиры (указанный в ДДУ) - пишите и относите в клиентский домик требование о передаче вам объекта долевого строительства ввиду с истечением срока Вам его передачи.
То есть: если в ДДУ - 31.08.2015. Требование должно быть от 01.09.2015 года. не забывайте поставить на копии отместку о вручении.
Это подтверждает Ваше намерение принять квартиру, то есть - вы не уклоняетесь, а застройщик - уклоняется, сорвав срок.
То есть: если в ДДУ - 31.08.2015. Требование должно быть от 01.09.2015 года. не забывайте поставить на копии отместку о вручении.
Это подтверждает Ваше намерение принять квартиру, то есть - вы не уклоняетесь, а застройщик - уклоняется, сорвав срок.
Юридический центр Advisor
New member
Да, в произвольной форме. В претензии укажете реквизиты ДДУ, свои данные, сошлетесь на срок передачи квартиры, указанный в ДДУ, напишете, что не получали уведомлений ни о завершении строительства и готовности объекта к передаче (ч. 4 ст. 8 214-ФЗ), ни о продлении сроков строительства (ч. 3 ст. 6 214-ФЗ). На настоящий момент квартира не передана, образовалась просрочка, в связи с чем требуете сообщить причину просрочки, планируемые сроки передачи квартиры, потребуете ее передачи и сообщите о своей готовности к приемке.
Юридический центр Advisor
New member
ciaSquall,смотря какую претензию соберетесь писать. Если это требование передать квартиру и сообщить о причинах задержки сроков передачи,то неустойку не указываете. Если Вы намерены взыскивать неустойку, в том числе, через суд, то пишете претензию с требованием неустойки, прилагаете ее расчет,указываете реквизиты счета,куда ее перечислять, срок для удовлетворения претензии.
Анна Сычугова написал(а):
Я хочу взыскать неустойку, вопрос про сумму, на данный момент просрочка 4 месяца, судя по виду дома, его достроят в лучшем случае не ранее, чем через 3-4 месяца, и сколько указывать?
Не выйдет ли мне боком указание суммы за прошедшие 4 месяца, так что за следующие ничего не получу?
Или ждать приглашения на просмотр и уже тогда отправлять претензию застройщику?
Если цена договора участия в долевом строительстве 3 500 000 руб., то за 120 дней неустойка равна 231 000 руб. На самом деле, это та сумма, когда можно уже подавать иск в суд. В суде ВЫ можете заявить ходатайство об увеличении исковых требований (это можно делать неоднократно) до размера неустойки на день заявление ходатайства, если просрочка будет расти.
Если на момент вынесения решения суда квартира Вам не будет еще передана, то потом, после подписания акта приема-передачи ВЫ можете снова подать иск в суд, требуя выплатить оставшуюся, часть неустойки.
Нужно учесть, что судьи гораздо более благоприятно относятся к тем дольщикам, которым застройщик на момент вынесения решения квартира еще не передана. Это, естественно, отражается на сумме присужденного судом.
PS Не забудьте направить застройщику претензию о добровольной оплате неустойки, в противном случае, суд не взыщет в Вашу пользу штраф в размере 50% от присужденного.
Если на момент вынесения решения суда квартира Вам не будет еще передана, то потом, после подписания акта приема-передачи ВЫ можете снова подать иск в суд, требуя выплатить оставшуюся, часть неустойки.
Нужно учесть, что судьи гораздо более благоприятно относятся к тем дольщикам, которым застройщик на момент вынесения решения квартира еще не передана. Это, естественно, отражается на сумме присужденного судом.
PS Не забудьте направить застройщику претензию о добровольной оплате неустойки, в противном случае, суд не взыщет в Вашу пользу штраф в размере 50% от присужденного.
Доброго времени суток!
Тем, кто только планирует обратиться в суд с иском о взыскании неустойки, будут полезно прочитать следующее.
Вначале, советую определиться с судом, куда будете подавать исковое заявление. Согласно ГПК РФ и ЗоЗПП дольщик вправе обратиться в суд по месту нахождения (по адресу налоговой регистрации) застройщика, по месту своего жительства или месту своего пребывания (по адресу временной регистрации) либо по месту заключения или месту исполнения договора.
В ДДУ, заключенные с Вашим застройщиком, имеется положение о том, что споры разрешаются в Красногорском суде. Такое положение договора недействительно, поскольку противоречит Закону о защите прав потребителей. Для того, чтобы суд не вернул Ваш иск, поданный в другой суд (не Красногорский), необходимо в иске помимо основных требований, просить суд признать недействительным пункт ДДУ о территориальной подсудности спора и применить последствия недействительности сделки в виде отсутствия правовых последствий, прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого пункта. Это обусловлено п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в котором указано, что судья не вправе возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как согласно ГПК РФ и Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
При возможности выбора лучше обращаться в районные суды Москвы, кроме Гагаринского, Зюзинского и Щербинского.
Как правило, суды области присуждают меньше, чем московские суды.
Обращаться в Крансногорский суд советую только в случае отсутствия другой альтернативы. В этом суде уже много исков к Урбану, судьи, наверняка, уже устали от споров с застройщиком, поэтому не будут вникать в особенности Вашего случая, а будут присуждать какую-то среднюю сумму, выработанную практикой этого суда. Поэтому лучше всего обращаться в суд по месту своего жительства. В этом суде будет намного меньше исков к Саб-У (может вообще не будет). Поэтому, гораздо больше шансов, что у судей еще будет здоровый профессиональный интерес к спорам с Вашим застройщиком, что суд учтет особенности именно Вашей ситуации, что положительным образом повлияет на размер присужденного.
Если у кого-то нет регистрации (постоянной или временной) в Москве и области, то судиться в своих родных регионах не советую, особенно, если в населенном пункте, где Вы зарегистрированы постоянно, стоимость квартиры больше в несколько раз, а не в десятки раз, суммы Вашей неустойки.
Перед тем, как ВЫ определитесь с судом, застройщику необходимо отправить претензию о добровольной оплате неустойки. Он, скорее всего, ее проигнорирует. Вам это не важно. Претензия необходима потому, что без нее суд не взыщет в Вашу пользу помимо неустойки еще и штраф в порядке ст. 13 ЗоЗПП в размере 50% от присужденного. Терять 50%, сами понимаете, глупо.
Претензию необходимо направлять по адресу застройщика, указанному в ЕГРЮЛ (об примерно неделю назад уже писал). Отправлять обязательно ценным письмом с уведомлением о вручении и подробной описью вложения, чтобы ВЫ по почтовому идентификатору и вернувшемуся уведомлению о вручении могли доказать получение застройщиком претензии, а по описи, заверяемой сотрудником Почты России, что отправляли именно претензию о добровольной оплате неустойки, а не что-либо иное.
После этого можно обращаться в суд с исковым заявлением.
Сами Вы вполне можете справиться с такой работой и можете самостоятельно представлять свои интересы в суде. Однако для получения максимального результата советую обратиться к юристу, имеющему опыт в таких делах. Очевидно, что пирожное, испеченное профессионалом-кондитером, вкуснее, чем сладости, сделанные В ПЕРВЫЙ РАЗ (подчеркиваю в первый, ведь вряд ли у кого-то из форумчан имеется опыт судебных тяжб) любителем.
Тем более, что ГПК РФ позволяет в самом иске заявить требование о взыскании стоимости услуг представителя с ответчика. Суды всегда взыскивают, только бывает, что не в полном объеме, но точно помимо иных взысканных денежных средств Вы получите более 50% от уплаченного юристу. Также суды всегда компенсируют стоимость выдачи доверенности представителю.
Тем, кто только планирует обратиться в суд с иском о взыскании неустойки, будут полезно прочитать следующее.
Вначале, советую определиться с судом, куда будете подавать исковое заявление. Согласно ГПК РФ и ЗоЗПП дольщик вправе обратиться в суд по месту нахождения (по адресу налоговой регистрации) застройщика, по месту своего жительства или месту своего пребывания (по адресу временной регистрации) либо по месту заключения или месту исполнения договора.
В ДДУ, заключенные с Вашим застройщиком, имеется положение о том, что споры разрешаются в Красногорском суде. Такое положение договора недействительно, поскольку противоречит Закону о защите прав потребителей. Для того, чтобы суд не вернул Ваш иск, поданный в другой суд (не Красногорский), необходимо в иске помимо основных требований, просить суд признать недействительным пункт ДДУ о территориальной подсудности спора и применить последствия недействительности сделки в виде отсутствия правовых последствий, прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого пункта. Это обусловлено п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в котором указано, что судья не вправе возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как согласно ГПК РФ и Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
При возможности выбора лучше обращаться в районные суды Москвы, кроме Гагаринского, Зюзинского и Щербинского.
Как правило, суды области присуждают меньше, чем московские суды.
Обращаться в Крансногорский суд советую только в случае отсутствия другой альтернативы. В этом суде уже много исков к Урбану, судьи, наверняка, уже устали от споров с застройщиком, поэтому не будут вникать в особенности Вашего случая, а будут присуждать какую-то среднюю сумму, выработанную практикой этого суда. Поэтому лучше всего обращаться в суд по месту своего жительства. В этом суде будет намного меньше исков к Саб-У (может вообще не будет). Поэтому, гораздо больше шансов, что у судей еще будет здоровый профессиональный интерес к спорам с Вашим застройщиком, что суд учтет особенности именно Вашей ситуации, что положительным образом повлияет на размер присужденного.
Если у кого-то нет регистрации (постоянной или временной) в Москве и области, то судиться в своих родных регионах не советую, особенно, если в населенном пункте, где Вы зарегистрированы постоянно, стоимость квартиры больше в несколько раз, а не в десятки раз, суммы Вашей неустойки.
Перед тем, как ВЫ определитесь с судом, застройщику необходимо отправить претензию о добровольной оплате неустойки. Он, скорее всего, ее проигнорирует. Вам это не важно. Претензия необходима потому, что без нее суд не взыщет в Вашу пользу помимо неустойки еще и штраф в порядке ст. 13 ЗоЗПП в размере 50% от присужденного. Терять 50%, сами понимаете, глупо.
Претензию необходимо направлять по адресу застройщика, указанному в ЕГРЮЛ (об примерно неделю назад уже писал). Отправлять обязательно ценным письмом с уведомлением о вручении и подробной описью вложения, чтобы ВЫ по почтовому идентификатору и вернувшемуся уведомлению о вручении могли доказать получение застройщиком претензии, а по описи, заверяемой сотрудником Почты России, что отправляли именно претензию о добровольной оплате неустойки, а не что-либо иное.
После этого можно обращаться в суд с исковым заявлением.
Сами Вы вполне можете справиться с такой работой и можете самостоятельно представлять свои интересы в суде. Однако для получения максимального результата советую обратиться к юристу, имеющему опыт в таких делах. Очевидно, что пирожное, испеченное профессионалом-кондитером, вкуснее, чем сладости, сделанные В ПЕРВЫЙ РАЗ (подчеркиваю в первый, ведь вряд ли у кого-то из форумчан имеется опыт судебных тяжб) любителем.
Тем более, что ГПК РФ позволяет в самом иске заявить требование о взыскании стоимости услуг представителя с ответчика. Суды всегда взыскивают, только бывает, что не в полном объеме, но точно помимо иных взысканных денежных средств Вы получите более 50% от уплаченного юристу. Также суды всегда компенсируют стоимость выдачи доверенности представителю.
Оксана
New member
Сегодня прошло судебное заседание по взысканию неустойки с застройщика за просрочку квартиры в доме 6.1. Спасибо SergB за консультирование, ведение претензионной работы и представление наших интересов в суде. Решением суда удовлетворены, на компенсацию планируем сделать ремонт в квартире...Только судебное разбирательство подтолкнуло застройщика устранить все 16 недоделок за крайне короткий срок...До этого сдвигов не было практически никаких. Послезавтра планируем принять ГОТОВУЮ квартиру:heart:
