«Как дольщику взыскать 100% неустойки»

[-=Prorok=-]

А как лучше поступить в следующей ситуации: квартира в ипотеке (700 тр первоначальный взнос, 2.6 млн ипотека), планирую расторгать договор. Мне говорили, что при расторжении мне вернут мои 700к, а 2.6 банку. Но я же плачу ежемесячно и уже мой дол перед банком 2.3 млн. Вот эту разницу в 300к нужно будет отсуживать у банка?

[Сергей Романов]

При расторжении договора у вас очень хорошая ситуация. Вы здесь взыскиваете внушительную сумму денег. Чтобы, правда, её точно посчитать мне надо узнать когда вы покупали квартиру и я скажу вам точную сумму, которую вы получаете при расторжении договора.

Если у вас 700 тыс. руб. первый взнос, а 2.6 млн. рублей ипотека, то куда будет возвращаться деньги с ипотеки зависит от ипотечного договора и банка. Как он скажет вам возвращать деньги так и будет. Здесь может быть две истории:

- Первая: все деньги, что вы брали в банке, возвращаются в банк, а ипотека гасится
- Вторая: все деньги, что вы брали в банке, остаются вам, вы продолжаете платить ипотеку, а на полученные деньги покупаете новое жилье

Если ваш текущий долг перед банком 2.3 млн. руб., а ипотека 2.6 млн.руб., то эта разница в 300 000 рублей достаётся вам.

Это что касается банка. Теперь что касается того, что вы получаете при расторжении договора. Ваша квартира стоит 3.3 млн. руб.

В суде общей юрисдикции вы взыскиваете:

- 3 300 000 рублей стоимости квартиры
- +50% от цены квартиры свехру в виде штрафа - 1 700 000 рублей (штраф режется произвольным образом, хороший результат - это половина взысканного штрафа, т.е. 850 000 рублей)
- все проценты выплаченные по ипотеке
- убытки по аренде жилья (удаётся взыскать только в 2 из 10 случаях - судьи предпочитают отказывать дольщикам в удовлетворении этих требований)
- судебные расходы по найму юриста

В первом иске вы получаете минимум 3 600 000 рублей, максимум 5 500 000 рублей

Далее вы прибегаете к помощи ИП, уступки прав требования, и идете в Арбитражный суд. Здесь вы гарантированно взыскиваете проценты за пользование вашими денежными средствами в полном объеме.

Проценты считаются по формуле: 2.8% от цены квартиры - 1 месяц владения застройщиком вашими деньгами.

Если вы покупали квартиру год назад, то в Арбитраже вы взыскиваете 1 200 000 рублей.

Если 2 года назад, то 2 400 000 рублей.

Если 3 года назад, то 3 600 000 рублей.

У нас работают несколько дольщиков по такой модели сейчас:

1. Одна дама покупала квартиру за 4 млн. руб. Она по этой модели получает 10 000 000 рублей. При этом 8 200 000 из этих денег взыскивает гарантированно.

2. Другой господин покупал квартиру за 10 млн. руб. Сейчас он по этой схеме взыскивает 26 000 000 рублей. А гарантированно получает 22 000 000 рублей.

3. Третий дольщик, но у него просто неустойка. Покупал квартиру за 46 млн. руб. и сейчас с нами гарантированно взыскивает одну только неустойку за просрочку сдачи ключей на целых 23 000 000 рублей.

Итого за два иска, если цена квартиры 3.3 млн. руб., а покупали вы её год назад, вы получаете минимум 4 500 000 рублей. Максимум 6 200 000 рублей.

Если покупали два год назад: минимум 5 700 000 рублей, максимум 7 400 000 рублей.

Если три года назад: минимум 6 900 000 рублей, максимум 8 600 000 рублей.

[Сергей Романов]

[-=Prorok=-]

Если брать схему с ИП, я могу сам себе переуступить право требования процентов? Если я сейчас взыскиваю неустойку через суд общей юрисдикции, то при передачи права требования неустойки себе как ИП я рассчитываю их так: период с момента заключения договора, минус период уже взысканной неустойки, + период до момента подачи иска в арбитражный суд, верно?

[Сергей Романов]

Если вы покупали квартиру и у вас есть ИП на ваше имя, то уступить себе самому право требовать неустойку нельзя. Потому что вы уступаете её самому себе.

Вы можете уступить неустойку любому другому ИП. Можете даже в крайнем случае открыть ИП на кого-нибудь из знакомых на время проведения уступки.

Какая неустойка уступается ИП

Пусть у нас 300 дней просрочки сдачи ключей. За первые 100 дней вы взыскали неустойку в суде общей юрисдикции.

Следующий период неустойки, который вы уступаете ИП, рассчитывается с даты, по которую вы взыскали неустойку в суде общей юрисдикции. Т.е. теперь вы берете ИП и уступаете ему неустойку с 101-ого дня по 300-ый.

Он топает в суд, взыскивает неустойку в 100% объеме и передаёт её вам.

Минус Арбитража

Когда вы идете в простой суд на 100-ый день неустойки, то на день вынесения решения суда вы можете дозаявить свои требования неустойки, поскольку на этот день неустойки стало на 60 дней больше. Т.е. вы взыскиваете неустойку за 160 дней вкупе.

Когда же вы идете в Арбитраж так делать нельзя. Вы оформили договор уступки неустойки на 100 дней, значит через 2-3 месяца, как суд выносит решение суда, взыскиваете неустойку за 100 дней, а не за 160.

Всё дело в том, что на момент заключения договора уступки прав требования с ИП вы уступаете неустойку, которая имела место быть в прошлом до сегодняшнего дня – 18 мая. Будущая неустойка, которая будет идти с завтрашнего дня сюда не включается, потому что она еще фактически не наступила.

Но хоть минус и есть он всё равно несравним с тем, что в суде общей юрисдикции вы взыскиваете только 50-70% неустойки, а в Арбитраже в три раза больше – 150% гарантированно.

[-=Prorok=-]

спасибо, буду думать.

[Сергей Романов]

[sfd1986]

Я сейчас скажу не очень популярную вещь, но как есть, когда вы попадаете в долгострой.

Это, конечно, положа руку на сердце, не относится к вашему застройщику, потому что он один из топ-5 застройщиков Москвы и МО по надежности. В данный момент он уже рассчитался за просрочку выдачи ключей с более чем 500-ми дольщиков. Средние выплаты - 350 000 рублей. Т.е. он уже выплатил 175 000 000 рублей в качестве штрафа. И на сегодняшний день у него нет ни одного долга ни перед кем.

Поверьте, это дорогого стоит. Другие застройщики на этом этапе начинают дольщиков кидать, а объект забрасывать. Они выводят деньги со стройки, и стройка постепенно превращается в Чернобыль.

Но застройщики Урбан Групп, ПИК (бывший Мортон), А101 - это когорта тех застройщиков, у кого можно покупать квартиру и не опасаться, что она не построится. Это надежные крупные девелоперы всегда расплачиваются перед нашими дольщиками, поэтому это огромный плюс.

Если бы вы были на другом долгострое, и сейчас бы, скажем, мы имели дело с Лидером-Групп, тоже более-менее надежным застройщиком, то тут бы у вас возникли риски. Если вы бы находились на его объектах В Питере, где просрочка сдачи ключей более 52 месяцев, неустойки получить нельзя, то пиши пропало. Если вы находитесь на его московских объектах, то пока просрочка короткая вы все еще можете как взыскивать неустойки, так и расторгать договора.

Как только выплаты по неустойкам для застройщика переходят красную черту, дольщики взыскивают с него 5% прибыли, то всё - лавочка закрывается, и получить неустойку, если больше нет продаж, невозможно. То же самое и по расторжению договора. Как только дольщики переходят красную черту по бизнес-плану застройщика, то всё - денег больше не видать. В этом случае неустойки вы не получаете, а при расторжении договора можете только рассчитывать вернуть стоимость квартиры в полном объеме, а проценты, которые я привожу в 5 000 000 - 10 000 000 рублей о них практически можно забывать.

Суть этих воззваний достаточно проста. Я анализирую по объектам застройщиков, которые вначале платили неустойки, а потом превращались в Зенит Арену. Как только началась просрочка нужно уже через 2 месяца либо взыскивать неустойки, либо расторгать договор. В этом случае вы обладаете максимальными шансами в 99% взыскать с застройщика денежные средства.

Сегодня вы уже должны получать вторую или третью неустойку, чтобы не остаться с разбитым корытом. Либо уже давным-давно расторгнуть договор и уйти с объекта, купив квартиру в другом месте.

Что касается объектов Урбан-Группа, то у него на большинстве объектах просрочка. Поэтому из-за того, что на вашем объекте просрочка переживать не стоит. Ведь каждый второй застройщик нарушает сроки введение дома в эксплуатация по статистике.

Но у вас по сравнению с дольщиками других долгостроев: МКХ (Царицыно-1 и 2), Эксперт (Новокосино-2), Славянское Подворье Л (Жк Центральный), Квартстрой (Булатниково), МарьиноСтрой (Марьино-Град), СтройПлюс (Спортивный Квартал), Полир М (Бутовские аллеи), Язовская Слобода Инвест (ЖК Новое Бутово), - существенный и громаднейший бонус - ваш застройщик платит прямо сейчас. Поэтому вы вольны применять к нему штрафные санкции как пожелаете: хоть неустойками, хоть расторжениями договоров.

Сергей,
у нас вроде не Урбан-групп застойщик, а Вектор - разве нет?

[Сергей Романов]

Сергей,
у нас вроде не Урбан-групп застойщик, а Вектор - разве нет?

Да, всё правильно, сейчас посмотрел - Урбан вышел из проекта, продал всё Вектору

[Сергей Романов]